Источник: https://krisha.kz

Рассказываем, как сменить управляющую компанию или КСК.

После вступления в силу поправок в закон «О жилищных отношениях» в январе 2020 года сменить управленцев самостоятельно стало проще.

Согласно поправкам, управлять многоквартирными домами могут:
— объединение собственников имущества (ОСИ);
— простое товарищество (ПТ).

Выбрать один из вариантов должны сами жильцы.

В зависимости от ЖК в нём создаётся либо одно объединение, если дома/блоки расположены на одном фундаменте, имеют один юридический адрес; либо несколько — если дома с разными адресами. Важнейшую роль при выходе из управляющей компании и образовании нового объединения играет инициативная группа жильцов.

Обе формы управления работают по принципу «один дом — одно объединение — один счёт», подразумевающему открытие в каждом доме текущего и сберегательного счетов.
ОСИ — юридическое лицо в форме некоммерческой организации.
ПТ — простое товарищество, где собственники обязуются совместно управлять домом и содержать его. Чем отличаются структуры, читайте здесь.

Как оформить ОСИ или ПТ 

1. Провести собрание собственников и выбрать совет дома.
Высший орган власти в доме — собрание собственников квартир и нежилых помещений. В компетенции — вопросы, связанные с управлением и содержанием кондоминиума.

Собрание (действительно при участии более 50 % собственников) обязательно выбирает совет дома. Он представляет интересы собственников и избирается из числа владельцев квартир в количестве не менее трёх членов на три года (при желании можно переизбрать).

Решение принимается большинством и вносится в протокол. У каждого собственника один голос. Если ему принадлежит несколько квартир/нежилых помещений, то и количество голосов соответствующее. Наряду с явочным собранием можно провести письменный опрос.

2. Определить форму управления.
Решение принимает как общее собрание, так и совет дома, если жильцы делегируют ему такое полномочие. 

За создание объединения должен проголосовать 51 % собственников квартир и помещений. Итоги голосования указываются в протоколе. Также на собрании нужно утвердить устав.

Один из главных вопросов — утверждение размера расходов на управление и содержание дома или блока. На практике многие объединения не работают, поскольку нет решения жильцов о суммах. Решение по расходам на управление и содержание общего имущества дома принимается при согласии более 2/3 от общего числа собственников квартир, нежилых помещений. 

Оформление протокола — важный шаг. Несоответствия могут помешать зарегистрировать новую форму управления.

В протоколе нужно указать:
— местонахождение многоквартирного дома;
— вопросы, вынесенные на голосование;
— дату, форму, время проведения собрания (сроки голосования);
— общее количество собственников квартир, нежилых помещений;
— количество участвовавших в собрании собственников с указанием фамилий, имён, отчеств, номеров квартир/помещений;
— фамилии, имена и отчества приглашённых лиц (при наличии);
— фамилии, имена и отчества председателя, секретаря собрания, членов совета дома;
— форму и итоги голосования;
— решение, принятое собранием;
— приложение к протоколу собрания. 

Протокол собрания подписывается председателем, секретарём собрания, членами совета дома. Хранятся у совета дома или доверенного лица ПТ. Копии протоколов предоставляются по требованию собственника квартиры, нежилого помещения.

Если выбрали ОСИ
На собрании из числа собственников избирается председатель (руководитель ОСИ), который будет управлять кондоминиумом и заключать договоры на содержание с сервисными компаниями. Срок полномочий — один год.

ОСИ необходимо зарегистрировать в департаменте юстиции. Для этого в ЦОН требуется предоставить:
— заявление установленной формы;
— протокол собрания;
— устав (типовой документ можно посмотреть здесь);
— квитанцию об уплате госпошлины в размере 1 МРП (2917 тенге).

Если выбрали ПТ
Среди собственников квартир определяется доверенное лицо, которое будет действовать на основании письменной доверенности, выданной всеми собственниками. Функции доверенного лица и председателя ОСИ идентичны. Регистрация ПТ в Минюсте не требуется.

Если среди собственников не найдётся желающего занять пост председателя ОСИ/доверенного лица ПТ, то можно нанять управляющего или управляющую компанию.

Функции этого звена — управление, исполнение решений собрания и совета, заключение договоров с сервисными компаниями и поставщиками комуслуг, составление смет расходов, предоставление отчётов и др. По сути, это нынешние КСК.

Управляющим не может стать собственник квартиры/нежилого помещения, председатель ОСИ/доверенное лицо ПТ. Срок действия контракта с ним — один год (с правом продления). Управляющий может работать с несколькими домами, но запрещено оказывать услуги по их обслуживанию.

3. Открыть счета.
В течение 15 дней следует открыть текущий и сберегательный счета на дом в любом банке. Такое право есть у председателя ОСИ (со дня избрания) или доверенного лица ПТ (после подписания договора). С этих счетов средства жильцов будут расходоваться на нужды дома.

Далее председатель ОСИ/доверенное лицо ПТ заключает договоры с поставщиками комуслуг и нанимает сервисные компании для обслуживания общедомового имущества: сантехников, электриков, дворников, клининговые сервисы и др. 

Если вопросы решены, выход происходит достаточно быстро:
— после регистрации ОСИ или ПТ в течение трёх дней отправка уведомления об этом застройщику;
— оформление акта приёма-передачи от застройщика на ОСИ или ПТ.

Если застройщик препятствует выходу из управляющей компании, можно обратиться в расчётные центры (ИВЦ, «Алсеко», ЕРЦ) и заключить с ними прямые договоры. После этого ОСИ или ПТ может самостоятельно заниматься управлением дома.

Если возникают препятствия со стороны существующих управляющих компаний или КСК, обратитесь в жилищные инспекции при управлениях жилья в акимате.