Выбирая квартиру на вторичном рынке самостоятельно, покупатель зачастую сталкивается с предложениями купить недвижимость, имеющую обременение банка. Если при этом объект отвечает всем нужным параметрам и продается по заманчивой цене, то стоит ли отказываться от сделки только из-за пометки «в залоге»?

Что означает наличие залога? Собственник недвижимого имущества имеет некоторые обязательства перед банком либо физическим или юридическим лицом. Чаще всего это заем, но также это может быть поручительство недвижимостью по обязательствам третьего лица.  

Залогодатель не вправе распоряжаться своим имуществом без согласия залогодержателя. Если собственник не исполнит обязательства, то залогодержатель может удовлетворить свои требования, продав заложенное имущество.

Плюсы покупки

1. Юридическая чистота объекта

Если в свое время данная недвижимость была принята банком для обеспечения по обязательствам, то это значит, что юристы фининститута, а также страховой компании, проверили объект и одобрили сделку. 

2. Сниженная цена

Учитывая то, что процесс снятия с залога занимает некоторое время и создает волокиту, продавцы готовы «отдать» жилье по цене ниже рыночной. Процент уступки может достигать 20%.

Минусы покупки

1. Затраты по времени

Если заложенная квартира покупается с участием банка, то до совершения сделки потребуется порядка 5 рабочих дней, чтобы залогодержатель рассмотрел заявление и дал согласие на продажу.

2. Судебные разбирательства

В случае реализации залоговой недвижимости через суд придется иметь дело с бывшими владельцами, которые могут не захотеть добровольно покидать жилье. Они могут подать иск о признании сделки недействительной. Выселение бывших хозяев может обернуться волокитой и стрессом.

Этапы оформления

Если вам предлагают купить квартиру в залоге, то сделать это можно двумя способами.

Без снятия обременения банка

В данном случае сделка купли-продажи осуществляется с наличием банковского обременения, которое будет снято автоматически в течение трех рабочих дней после заключения сделки купли-продажи. Этот способ для тех, кто покупает квартиру за наличный расчет. Алгоритм покупки будет следующим.

1. Оформляется договор задатка у нотариуса.
2. Залогодатель, то есть продавец, обращается в банк за разрешением продать заложенную недвижимость.
3. Покупатель открывает в том же банке текущий счет на свое имя и кладет на него ровно ту сумму денег, которая нужна для погашения долга. Кредитный комитет в течение 5 рабочих дней рассматривает ситуацию и выдает согласие.
4. Банк выдает разрешение собственнику продать данное заложенное имущество без снятия обременения. В гарантийном письме обязательно указывается, кому именно продается жилье.

— Это письмо одного содержания предоставляется двум адресатам: нотариусу и регистрирующему органу, — рассказывает частный нотариус Салтанат Бельбаева. — Регистратор видит, что квартира находится в залоге и для того чтобы право собственности было зарегистрировано за покупателем, им тоже нужно это письмо.

5. Покупатель снимает деньги с текущего счета и погашает долг продавца.
6. Стороны сделки вместе с кредитным менеджером банка идут к нотариусу. Менеджер приносит оригиналы правоустанавливающих документов. И совершается сделка. Обременение снимется автоматически в течение трех дней.

Со снятием обременения

Банк в этой процедуре не участвует. Покупается недвижимость, уже снятая с обременения.

1. Заключить у нотариуса договор задатка или предварительный договор.

— Чаще заключают договор задатка, так как там существуют санкции, — отмечает нотариус Салтанат Бельбаева. — В договоре указывается, что одна сторона выдает, другая получает задаток в такой-то сумме в счет будущего договора купли-продажи квартиры по такому-то адресу. Также отображается общая сумма договора и срок исполнения основного договора. Здесь дополнительно может указываться, что сумма задатка выдается для погашения кредита, выданного под залог этой же квартиры. Отмечается, что к моменту заключения основного договора купли-продажи продавец обязуется снять все обременения.

Нотариус поясняет, что предварительный договор такой же как договор задатка, только без санкций.

— Сторона продавца и покупателя подписывает договор, что в дальнейшем будет приобретена квартира по такому-то адресу, — рассказывает С. Бельбаева. — Может быть определена сумма взноса, которая должна быть выплачена в день подписания предварительного договора. Обязательно оговаривается общая сумма договора. Может быть отмечено, что покупателю известно, что квартира находится в залоге, и что продавец к моменту заключения основного договора купли-продажи обязуется снять все обременения. Только нет санкций, означающих, что в случае отказа продавца, он должен выплатить двойную сумму задатка. Или в случае отказа покупателя задаток остается у продавца. Этого в предварительном договоре нет.

2. Продавец погашает свой долг перед банком, и квартира выходит из-под обременения.
3. Покупатель отдает оставшуюся сумму и заключается сделка.

Если квартира покупается в ипотеку

Зачастую покупатель не имеет всей суммы стоимости недвижимости и хочет оформить ипотечный заем.

1. Банк выдает гарантийное письмо о готовности кредитовать покупателя.
2. Продавец с гарантийным письмом покупателя идёт в банк, где у него оформлена ипотека.
3. Недвижимость снимается с залога и переоформляется на имя покупателя.

В этом случае учитывается платежеспособность покупателя и решение банка, в котором оформлен ипотечный заем.

Какие могут быть риски

— Если придерживаться всех юридических аспектов процедуры вывода недвижимости из залога, то в принципе рисков никаких, — считает директор агентства недвижимости «КарагандаРиэлт» Наталья Шилина. — Но есть моральный аспект в вопросах залогового имущества со стороны продавца. Есть люди непредсказуемые, когда они продают за одну цену, на порядок дешевле, потому что квартира находится в залоге. А когда человек дает определенную сумму для погашения этого залогового долга в банке, хозяин погашает этот долг, и затем, уже когда сняты обременения с квартиры и отсутствует долг, начинаются не совсем правильные разговоры: «Я передумал продавать квартиру», «я так погорячился и дешево ее продаю». И вот здесь наступает тот самый момент угрозы для покупательской стороны. В моей риелторской практике такого не было, потому что, зная наперед всю процедуру, можно предотвратить такие ситуации.

Но люди, которые самостоятельно выполняют эти шаги по закрытию ипотечного или другого долга, они, конечно, эти юридические нюансы не знают. И наступает такой момент, когда люди не могут договориться по вопросу цены или по возврату задаточного долга, и обращаются в суд. И эти моменты могут случится без участия грамотного риелтора.

Советы при покупке квартиры в залоге

1. Обращайтесь к специалистам

— Продавцы не всегда обозначают в объявлениях, что имущество залоговое, — говорит Наталья Шилина. — Не желая обращаться к услугам риелторов, они пытаются продать жилье самостоятельно. И здесь возникает загвоздка для покупателя. Я недавно общалась с категорий людей, которые приобретали недвижимость в ипотеку. Из 8 квартир 3-4 были в залоге, и хозяева изначально об этом не говорили и не обозначили в объявлении. И покупатели тратят свое время, когда совершают самостоятельный поиск без риелтора. Ищут по карте, приезжают из других городов, присматриваются. А потом когда доходит до банка, когда нужно предоставить ксерокопии документов приобретаемой квартиры, и тут раскрывается вся ситуация.

2. Проверьте все документы

Перед заключением сделки нужно тщательно проверить все документы, так как помимо рисков, связанных с ипотекой, возможно и наличие множества иных подводных камней, присущих рынку вторичной недвижимости. Так, несмотря на выдачу задатка и погашение долга, сделку под угрозу может поставить отсутствие согласия супруга продавца.

3. Не вселяйтесь, не делайте ремонт в объекте, который еще не оформлен на ваше имя

Лучше не торопиться, и дождаться, когда все формальности будут соблюдены.