Эксперты: проблема уплотнительной застройки в России нарастает.

 Некоторые урбанисты считают «компактную» застройку универсальным средством решения проблем большого города. Другие, напротив, предупреждают о недопустимости излишнего уплотнения жилой среды. Где грань между «компактной» и «уплотнительной» застройкой, и какие существуют альтернативные решения городских проблем, порталу UrbanLook рассказали эксперты рынка недвижимости. Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

В России понятия «точечной», «компактной» и «уплотнительной» застройки не определены законодательно, скажем, в Градостроительном кодексе. Профессиональное сообщество тоже не имеет единого понимания этих явлений. Между тем в развитых странах есть две различные практики, которые могут помочь определиться с понятиями.

Есть термин greenfield development, под которым понимается застройка пустырей, неиспользуемых и бесхозных участков в городе. 

Еще одно близкое по смыслу понятие – brownfield development – подразумевает строительство новых объектов на экологически загрязненных или бывших промышленных участках.

Эти термины обозначают не столько новое строительство, сколько развитие («строительство» и «развитие» в английском – синонимы) нерационально используемых участков без ущерба для города. 

На мой взгляд, в России уместно назвать схожий процесс «комплексным развитием», то есть строительство нерационально используемых участков в городской черте с целью развития этой территории с учетом сложившейся застройки, инфраструктуры и других особенностей. 

На противоположном «полюсе» есть понятие infill development, которое схоже с российской «точечной» или «уплотнительной» застройкой. Под ним понимается строительство новых объектов на территории, которая для этого мало пригодна или имеет потенциально лучшее назначение. 

«Точечная» или «уплотнительная» застройка, как правило, ведут к ухудшению городской среды. 

Наконец, давайте разделим термины «точечной» и «уплотнительной застройки». Под «точечной» застройкой нередко подразумевают строительство относительно небольшого (по занимаемой площади на участке) объекта. Такие проекты далеко не всегда ухудшают качество среды, мешают местным жителям или осложняют доступ к инфраструктуре.

 Однако негативных примеров все же больше, чем позитивных. Более точно негативную суть явления, на мой взгляд, передает термин «уплотнительной застройки», который прямо указывает на то, что строительство нового объекта приводит к сокращению полезного пространства в пределах определенного района или города. Причем «уплотнить» город (со знаком «минус») можно как точечным проектом, так и масштабным комплексом – все зависит от места строительства и самой направленности проекта.

 Если проект любого масштаба конфликтует с окружающей городской средой – то это «уплотнительная» застройка, а если он в нее грамотно вписывается или даже улучшает – то это комплексное развитие. Уплотнительная застройка ведет к ухудшению качества жизни в городе. Во-первых, она повышает нагрузку на инфраструктуру, что выражается в забитом до отказа общественном транспорте, длинных очередях в поликлиниках, авариях в коммунальных сетях и т.п.

 Во-вторых, она обычно нарушает архитектурный ландшафт, что негативно сказывается на эстетике городской среды. Уплотнительную застройку порождают неуемные аппетиты инвесторов и плохое градостроительное регулирование. Расплачиваются за это жители города. На западе эта проблема уже давно актуальна, в английском даже есть термин, обозначающий протестное движение против уплотнительной застройки – nimby, который образован от аббревиатуры Not In My Backyard – «не на моем заднем дворе». 

В России проблема уплотнительной застройки также нарастает. Причин тому много: высокий спрос на недвижимость, моноцентричное строение старинных городов, варварские подходы в освоении пространств, практически полное самоустранение государства от регулирования градостроительной политики, маятниковая миграция и деградация региональных экономик. Полагаю, без продуманных, актуальных и научно обоснованных генпланов городов, а также без четких правил застройки, проблему не удастся решить. Ажиотажный спрос на жилье в городах, особенно крупных, которые больше всего и страдают от уплотнительной застройки, обусловлен деградацией региональных экономик. Население мигрирует туда, где есть работа и достойный заработок, а таких мест в стране очень мало из-за неразвитой экономики. Этот процесс создает предпосылки для повышенного спроса на жилье, а значит – разгоняет цены на недвижимость и землю, превращая их в привлекательный объект для инвестиций. Если на этом можно много заработать, инвестор не будет считаться с интересами городского сообщества при отсутствии контроля государства. Результат – уплотнительная застройка.

 Поэтому прежде всего следует ликвидировать предпосылки проблемы, а именно – выровнять степень экономического развития разных регионов, чтобы остановить внутреннюю миграцию.

 Далее следует разработать единую концепцию градостроительной политики для всей страны: нужно понимание, в каких городах мы хотим жить. На основе общих принципов каждый город должен выработать собственные правила по участию застройщиков в развитии инфраструктуры, предельно допустимой плотности заселения территорий, этажности домов, наиболее общих стилистических принципах. 

Антон Ширяев, заместитель генерального директора ГК «Сибпромстрой» по продажам. В каждом городе есть один или несколько районов, в которых сосредоточена деловая жизнь. Эта тенденция ярко прослеживается в российских крупных городах и особенно в Москве. 

В этом случае для развития города важно состояние сети общественного транспорта. Транспортное плечо от основных спальных районов города до делового центра должно не превышать 30 минут пути. Сегодня личный автотранспорт не отвечает этим требованиям не только в Москве, но и во многих региональных городах. Из существующих видов самыми скоростными традиционно считаются метро или ж/д электрички. Соответственно, если город таких размеров, при которых за 30 минут можно доехать до центра на машине, либо в городе достаточно хорошо развита сеть метро и электричек, позволяющая тратить на дорогу до центра не более получаса, то потребности в уплотнении этих городов нет. 

Однако во многих городах России в их центральной части до сих пор сохраняется большой массив индивидуального жилья, что, безусловно, является экономически неэффективным. И у этих городов есть потенциал для уплотнения за счет отказа от индивидуальных секторов жилья. Для городов, как Москва, диаметр которой с присоединенной территорией достигает сегодня почти 100 км, высокоплотная застройка – это, с одной стороны, неизбежность, с другой – один из основных способов дальнейшего развития мегаполиса, в том числе, и отрасли общественного транспорта. Компактность застройки определяется соотношением площади земельного участка к количеству возведенных на нем квадратных метров. 

Для компактной застройки такое соотношение будет 1:1, что скорее стоит на грани комфортности проживания. В Москве мы можем встретить варианты и 10:1. Такая застройка будет сверхплотной, и она характерна для мегаполисов и крупных городов-миллионников. Средством против излишнего увеличения площади города и связанных с этим проблем может быть развитие сети общественного транспорта. 

Если житель города имеет возможность за полчаса доехать до работы или учебы, он не станет стремиться переехать в центр, поскольку 30 минут – достаточно комфортное для человека время на дорогу. Большинство урбанистов выступают против уплотнения и за развитие общественного транспорта. Марина Комогорова, руководитель отдела новостроек компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»

 Разумеется, при современных строительных технологиях города в развитых странах растут ввысь, а не вширь. Вспомните Токио, Шанхай – там в одном районе может не найтись здания ниже тридцати этажей. При этом все уживаются: плотность населения и уровень обеспеченности личным транспортом выше, а пробок и загруженность транспорта меньше. А в Москве одно словосочетание «уплотнительная застройка» сразу провоцирует шквал народного гнева. Увы, небезосновательно: при проектировании многих жилых комплексов и целых микрорайонов зачастую не учитывается потребность в инфраструктурных объектах, машино-местах, общая ситуация с трафиком в районе…

 Точечная застройка, уплотняющая существующую, наиболее распространена сейчас в центральных районах, где свободного места под новое строительства давно нет, и девелоперы используют любую возникающую возможность. При этом как раз в таких случаях нагрузка на инфраструктуру минимальна: жилые дома строятся с собственными подземными паркингами, зачастую с коммерческими объектами: магазинами, ресторанами. 

«Компактная» и «уплотнительная» застройка - оба понятия не являются строительными или урбанистическими терминами и чётких определений не имеют. Но, как и следует логически, компактная застройка может быть и при освоении новых пространств – это просто возведение зданий с изначально высокой плотностью. А уплотнительная застройка означает, что дома возводятся точечно в уже готовых районах, где по каким-то причинам сохранилось пространство для новых зданий, повышая тем самым плотность застройки в этих локациях. 

Средства современной урбанистики позволяют создавать практически совершенные системы управления трафиком в городе – регулировка светофоров с точностью до одной секунды, изменяемые интервалы в движении поездов метро и электричек в зависимости от времени суток, а главное – расчёт потенциала транспортных систем в зависимости от роста численности и плотности населения. Все наиболее развитые столицы мира функционируют по принципу жёстко зарегулированного алгоритма, и если из него исключить системность, последовательность, город за сутки обратится в хаос. При правильном регулировании трафика, достаточном уровне развития инфраструктуры высотная (30 и более этажей) застройка совершенно безвредна для комфорта жителей. В то же время она будет сдерживать увеличение его площади. Главное в высотных жилых комплексах – обеспеченность социальными объектами и машино-местами. А задача городских властей – развитие дорожной сети, общественного транспорта. Москвичи настроены скептически к высотной застройке. Конечно, хочется жить в идиллических пятиэтажных кварталах с тихими двориками, и чтобы машина стояла прямо под окном. Но в современном мегаполисе такое вряд ли возможно. 

Существует гипотеза, согласно которой уже к 2030 году более половины населения Земли разместится всего в 40 крупнейших городах мира. Если уплотнительной застройки всё равно не избежать, выход один – уделять максимум внимания развитию инфраструктуры и транспорта. 

Москве в этом направлении ещё работать и работать, и всё же настоящая утопия есть и у нас – например, небоскрёб «Меркурий» в комплексе «Москва-Сити». Это тот случай, когда человек может жить на 46-м этаже, отвозить детей в школу на 3-й, на работу приезжать в офис на 15-й, а отдыхать в ресторане на 25-м. То есть из транспорта ему требуется только лифт. Пока такое жильё слишком дорого и доступно не тем, кто так нуждается в комфортной среде. Но разве не было представлено аналогичных проектов народной застройки? Даже дома серии П-44 предлагалось строить на пять этажей выше, с тем чтобы на пяти нижних уровнях разместить паркинг, а не строить дорогой подземный. Идея как водится воплотилась только на бумаге. 

И всё же Москва в последние 5-10 лет уже сделала определённые шаги в направлении рациональной, «гуманной» урбанизации. Набирает популярность дешёвого такси, Москва входит в топ-5 мировых столиц по доступности этого вида транспорта, что позволяет многим обходиться без личного автомобиля. А кому-то пришёлся по душе каршеринг. Запланировано дальнейшее развитие железных дорог – так называемых московских центральных диаметров. Застройщики также не остаются в стороне от рациональных решений. Увеличился диапазон площадей квартир – теперь в одном жилом комплексе могут одновременно присутствовать студии менее 25 квадратных метров и двухэтажные пентхаусы более ста. Это позволяет уплотнять заселение уже внутри самого дома, распределять пространство более рационально. Если параллельно с этим решать проблему нехватки мест (причём везде: на парковках, в школах, детских и других садах, поликлиниках), российская столица будет развиваться ещё более органично даже в старых границах. Степанова Екатерина Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите  Подробнее: https://urbanlook.ru/eksperty-problema-uplotnitelnoj-zastrojki-v-rossii-narastaet/?fbclid=IwAR2IL2cKp7WmT7hFBQQ09XeApNRS8OQLDK9r3p2XoiBLMKT_iKWXHF5frSg