Источник: https://krisha.kz

Источник: фото https://rg.ru

Одним из самых больших страхов в жизни человека является потеря жилья. И к сожалению, от этого никто не застрахован. Что следует знать, чего опасаться и чему уделить повышенное внимание при покупке недвижимости? Сегодня «Крыша» совместно с управляющим партнёром юридической фирмы «Артюшенко и партнёры», юристом Андреем Артюшенко ответила на эти вопросы.

Долги по кредитам

На сегодня это наиболее частая причина, по которой казахстанцы лишаются прав на жильё.

— Если человек не погашает кредит, то заимодатель (банк), который чаще всего и держит в залоге недвижимость гражданина, вправе в судебном или внесудебном порядке забрать его. Условие взыскания (судебное, внесудебное, то есть через торги) должно быть прописано в договоре займа, — разъяснил Артюшенко.

Согласно Гражданскому кодексу (статья 317), обращение взыскания правомерно, если:
— сумма неисполненного обязательства (без учёта неустойки, штрафа, пени) составляет более 10 % от стоимости заложенного имущества, определённой сторонами в договоре;
— период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трёх месяцев.

Признание предыдущих сделок недействительными

То есть когда сделку пытается оспорить не тот человек, у которого вы приобрели недвижимость, а лицо ранее владевшее ею. Это может быть вторая или третья сделка до вашей покупки.

Причины, по которым суд может признать её недействительной:

• продавец на момент заключения соглашения не осознавал своих действий либо находился под влиянием обмана, угрозы, насилия;
• в случае приобретения жилья ненадлежащего качества, когда выявляются ранее не замеченные изъяны.

Здесь стоит учесть, что это касается только тех недостатков, которые значительно снижают возможности использования дома. В иных ситуациях суды редко принимают решения в пользу истца, так как перед заключением договора покупатель обязан произвести осмотр жилплощади и самостоятельно выявить её недочёты.

— В нашей практике имелись случаи, когда земельный участок был возвращён первоначальному собственнику по сделке, совершённой более 9 лет назад. За это время объект поменял около 10 владельцев (как юридических, так и физических лиц), — пояснил юрист.

Несоблюдение требований существенных условий сделки

В соответствии с действующим законодательством некоторые условия сделки должны быть прописаны в договоре купли-продажи в обязательном порядке. Так, если в документе не указан кадастровый номер объекта, его точный адрес, номер квартиры или другие характеристики, по которым можно идентифицировать предмет сделки, то впоследствии такое соглашение легко аннулировать.

Отсутствие полномочий/согласия третьих лиц

Например, вы купили квартиру, а потом появляются разгневанные сособственники, неучтённые наследники или супруг (-а) продавца. Сюда же можно отнести и заключение сделки по отменённой доверенности. Если они докажут свою правоту, то вы запросто можете лишиться недвижимости.

И да, вы имеете право на возврат указанной в соглашении уплаченной суммы, но опять-таки у горе-продавца вряд ли она найдётся через пару лет после сделки. Поэтому юристы советуют придерживаться основных правил безопасной покупки недвижимости.

Поддельные документы

Это когда один или несколько документов — доверенность на распоряжение имуществом или предыдущий договор купли-продажи — были подделаны, и тем не менее сделка была зарегистрирована уполномоченным органом. К сожалению, встречается и такое.

Изъятие для государственных нужд

Здесь главное — вовремя подстраховаться. При несогласии с компенсацией требовать предоставления жилья в качестве альтернативного варианта или отстаивать свою сумму оценки, обратившись сначала к независимому оценщику, а затем в суд.

О том, какие права есть у собственников недвижимости, попадающей под изъятие, мы рассказывали ранее.

Самовольная постройка

В Казахстане привыкли сначала строить, а потом узаконивать, что является прямым нарушением закона.

Согласно Гражданскому кодексу, самовольной постройкой является жилой дом или другие строения, возведённые на чужом участке, в том числе принадлежащем государству, или без получения необходимых разрешений.

Человек, осуществивший самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. То есть он не вправе распоряжаться этим имуществом — продавать, дарить, сдавать в аренду и др. Поэтому объект подлежит сносу за счёт «владельца».

Но здесь, по словам юристов, всё-таки есть выход — попытаться узаконить самострой через суд. Для этого следует составить иск, приложить к нему документы, подтверждающие соответствие объекта требованиям СНиП, нормам и правилам пожарной безопасности. Но учтите, процесс этот длительный и не всегда приводящий к положительному заключению суда.

Чрезвычайные ситуации

В этом году для Казахстана бедствием оказались массовые паводки. В Акмолинской, Восточно-Казахстанской, Карагандинской, Костанайской, Северо-Казахстанской и Жамбылской областях пострадали тысячи домостроений. Конечно, мы не могли обойти такой актуальный на сегодня факт, как лишение жилья в результате ЧС: пожара, паводков, аварий, природных и техногенных катастроф.

На что могут рассчитывать собственники в этих случаях?

Бахыт Касымбеков

юрист по жилищному законодательству РК

— Согласно Правилам предоставления жилья гражданам, оставшимся без жилища в результате ЧС природного или техногенного характера, акиматы должны предоставить пострадавшим жильё из госфонда безвозмездно (равнозначное утраченному по площади) либо построить новое за счёт бюджетных средств. Если к примеру, недвижимость была застрахована, то страховая компания обязана возместить клиенту ущерб.

По словам юриста, для получения жилья пострадавшие от паводков должны предоставить в акиматы заявления и документы на недвижимость. В случае утери оригиналов — дубликаты или копии. Затем акимат формирует списки (публикуются в СМИ и Интернете для прозрачности) нуждающихся в жилплощади и создаёт комиссию. Правда, до момента предоставления квадратов может уйти два и более месяцев.

За временные и хозяйственно-бытовые постройки, а также незаконно возведённые объекты, в том числе расположенные в водоохранных полосах и зонах (их размер может достигать 1 000 метров от водоёма), никакого возмещения не производится!

Когда участок не используется по назначению или с нарушением законодательства

Если вы получили участок от акимата либо приобрели на вторичном рынке, но не используете его по назначению в течение трёх лет, то его у вас заберут, причём без вашего согласия. Правда, сначала пройдёт несколько проверок и будут отправлены уведомления.

Если земля предназначена для сельхозпроизводства, в том числе крестьянского или фермерского хозяйства, то актуальны два года.

Небольшие льготы существуют для участков под ИЖС на неподготовленных площадках — срок освоения исчисляется с момента обеспечения их соответствующей инженерной инфраструктурой.

Принудительное изъятие не распространяется на земли, принадлежащие сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей до достижения ими возраста 21 года.

Нарушением законодательства признаются случаи, когда участок используется:

• не по целевому назначению;
• с нарушением требований, определённых правилами рационального использования земель сельскохозяйственного назначения;
• с несоблюдением требований, установленных для орошаемых инженерно подготовленных земель;
• так, что это привело к значительному ухудшению экологической обстановки.

К слову, ранее мы рассказывали подробно о процедуре изъятия участков.

Задолженность по налогам и другим обязательным платежам либо банкротство

Этот пункт актуален, если покупатель-физлицо приобретает жильё у продавца-юрлица. У последних возможны проблемы с кредиторами, государством, которые для возврата долгов по суду могут признать сделки, совершённые за последние три года должником, недействительными.

— Если компания дышит на ладан, распродаёт своё недвижимое имущество очень дёшево и при этом имеет кучу долгов, то это большой риск для покупателя, — пояснил Артюшенко.

Конфискация

Происходит за совершение административного или уголовного правонарушения. Изъятие выполняется безвозмездно.

Реквизиция

Применяется в случае стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий, в период действия военного положения или в военное время и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Проводится она, как правило, авансом.

Имущество изымается по решению госорганов с выплатой собственнику его стоимости. При этом сумма, по которой оценили реквизированную недвижимость, может быть оспорена в судебном порядке.

Национализация

Это принудительное возмездное отчуждение жилья, принадлежащего физическим и негосударственным юрлицам, в состав имущества РК.

По этому пункту можно сильно не волноваться, поскольку для столь серьёзного шага потребуется принять отдельный закон для конкретного имущества. Но если всё-таки такое произойдёт, учтите: обязательным условием для этого процесса является возмещение убытков собственнику.

Всё вышесказанное осуществимо только по решению суда, поскольку право собственности в Казахстане защищено Конституцией.

В завершение несколько советов от нашего эксперта:

1. Проверяйте юридическую чистоту продавца недвижимости. Если это юрлицо, на egov.kz запросите информацию о компании, её учредителе, корпоративные документы фирмы. Пройдитесь по базе решений судов на сайте «Судебный кабинет», узнайте, происходили ли суды по объекту, не должен ли собственник большие суммы кому-то. Особенно важны последние три года — это срок исковой давности в РК. Также не лишним будет осведомиться о личности самого продавца — любит ли он участвовать в тяжбах.
2. Проверьте документы: правоустанавливающие (договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации, акт ввода в эксплуатацию) и идентификационные (техпаспорт, госакт на участок). А также наличие на них печати соответствующих госорганов.
3. Запросите у продавца справку об обременениях (залог, арест). Можете даже настоять на своём присутствии в момент её выдачи или получения: в ЦОНе или около компьютера, если это портал электронного правительства.
4. Попросите справку из Кредитного бюро. Так вы сможете узнать о наличии у собственника больших кредитов.
5. Проверьте последнюю сделку с приобретаемым жильём вместе с юристом. Для этого изучите документ, по которому продавец стал владельцем недвижимости.
6. Выясните возможность притязания других лиц: сособственников в случае с приватизированной квартирой, наследников в случае унаследованной. Потребуйте у продавца справку о семейных отношениях (состоит он или она в браке или нет).
7. Проверьте действительность доверенности с правом распоряжения недвижимостью, если её продаёт доверенное лицо, а не собственник. Вам нужно лично вместе с продавцом обратиться к нотариусу, который оформлял документ, для подтверждения факта его выдачи.