Химера социального жилья

Слабая копия советской кампании?

Десятилетия назад советский лидер Никита Хрущев задался целью вытащить людей из послевоенных бараков и землянок. Страну заполнили новостройки, и сложнейшая задача была выполнена – правда, без особого блеска. Жилье оказалось тесным, неказистым, однако большинство казахстанцев до сих пор пользуются квартирами, построенными 60-40 лет назад. Да, по нынешним меркам ужасные, однообразные здания наши города отнюдь не красят, но свою функцию они выполняют исправно. Советские дома стоят и не рушатся, выдерживая непростой климат и землетрясения.

Можно ли будет сказать то же самое о высотках, строящихся сегодня по многочисленным программам так называемого социального жилья? Это вопрос откровенно дискуссионный.

Власти Казахстана явно решили повторить подвиг Хрущева, но не учли несколько важнейших моментов. Советское жилье выдавалось людям бесплатно, а за воровство в то время можно было схлопотать и высшую меру наказания. Поэтому стройматериалы растаскивали далеко не с нынешним размахом, за некачественную застройку чиновники отвечали головой и партийным билетом. Чтобы разобраться в творящемся на рынке социального жилья, обратимся к цифрам.

Сколько ни строй – все мало           

По данным за апрель 2021 года, более 1,5 млн человек в Казахстане нуждаются в жилье.

«Число нуждающихся в жилье считается просто: 565 тыс. человек сегодня стоят в очереди на жилье, и мы считаем, что они нуждаются в жилье в соответствии с нашим законом. Кроме того, более одного млн человек стоит в очереди на получение земельных участков», - сообщил первый вице-министр индустрии и инфраструктурного развития Каирбек Ускенбаев.

Как было заявлено в прошлом году, очередность на социальное жилье ежегодно увеличивается на 50 тыс. человек, при вводе социального жилья на 20 тыс. семей.

«Граждане с низкими доходами до одного прожиточного минимума (32,7 тыс. тенге) на каждого члена семьи получат арендное жилье. Граждане, имеющие доход до двух прожиточных минимумов (65,3 тыс. тенге) на каждого члена семьи, будут иметь возможность получить жилье под 2% («2-10-20», «Бакытты отбасы»). Граждане, имеющие доход до 3,1 прожиточных минимума (101,3 тыс. тенге) на каждого члена семьи, получат жилье по новой программе «5-10-20». Граждане, имеющие доход свыше 3,1 прожиточных минимума на каждого члена семьи, будут участвовать в программах банков второго уровня», - сообщили в правительстве.

Еще в конце 2016 года правительство утвердило государственную программу «Нурлы жер», продленную до 2025 года. Эта программа должна расширить выбор доступного жилья за счет дешевой ипотеки и аренды, а также развивать жилищное строительство.

Оптимальность выработанных механизмов государственной ипотеки ставится экспертами по сомнение, тем не менее по темпам жилищного строительства республика выходит на одно из первых мест в СНГ. Многочисленные госпрограммы фактически переформатировали рынок ипотечного кредитования.

На сегодня кроме бывшего Жилстройсбербанка (ЖССБ), на который приходится основная часть займов, их также выделяют Казахстанская ипотечная компания (КИК) и Казахстанский фонд устойчивости, сменивший Ипотечную компанию «Баспана». Также ЖССБ с помощью субсидированных государством депозитных ставок дает возможность относительно быстро накопить первоначальный взнос.

В прошлом году задействованные в «Нурлы жер» дочерние компании холдинга «Байтерек» объединились в Единого оператора жилищного строительства. Как сообщается, в будущем он станет полноценным девелопером, занимающимся массовой застройкой, а также решающим инженерные, социальные и коммерческие вопросы на жилищном рынке. ЖССБ был переименован в «Отбасы банк» и наделен множеством новых полномочий, что, согласно официальной позиции, сделано для упорядочивания управленческих функций.

В конце февраля 2021 года министр индустрии и инфраструктурного развития Бейбут Атамкулов заявил о том, что очередников на жилье от акиматов передадут Отбасы банку. По словам министра, на базе Отбасы банка будет создан Центр по обеспечению жильем, централизованно осуществляющий ведение и учет всех нуждающихся в жилье, а также распределение жилья.

Для реализации механизма субсидирования арендной платы предлагается усилить полномочия Отбасы банка. В этом механизме будет задействован Единый оператор жилищного строительства, который сформирует пулы арендного жилья и будет управлять жилищным фондом, заключая договоры с арендаторами.

Как грибы после дождя

По официальным данным, в 2020 году в рамках программы «Нурлы жер» введено в эксплуатацию 15,3 млн квадратных метров жилья, что на 16,8% больше, чем в 2019 году.

Кроме того, по сведениям Нацбанка, на январь 2021 года объем выданных жилищных ссуд достиг 2,37 трлн тенге. В 2020 году эта сумма составляла 1,7 трлн тенге, а на начало 2019 года – 1,3 трлн тенге, то есть за три года показатель увеличился более чем на один трлн тенге (82,3%).

Наибольший прирост по займам отмечен в Нур-Султане – 657,3 млрд тенге (97,8%), Карагандинской области – 140,6 млрд тенге (95,5%) и в ВКО – 140 млрд тенге (86,6%).

Также позитивная динамика сохраняется в Алматы – 563 млрд тенге и в Актюбинской области – 124 млрд тенге.

Как сообщил в мае премьер-министр Аскар Мамин, новое жилье в 2021 году должны получить свыше 163 тыс. казахстанских семей. Также до 2025 года запланирован ввод в эксплуатацию 103 млн кв. м жилья (977 тыс. жилищ), 284 тысячи квартир будут представлены в виде льготного социального жилья. В текущем году планируется построить 17 млн кв. м жилья, из них 2,5 млн для социально уязвимых слоев населения. За четыре месяца 2021 года уже введено в эксплуатацию 3,5 млн кв. м жилья, или 28,9 тыс. квартир.

Однако, как отмечалось выше, только в очереди на жилье состоит более 500 тысяч человек, из них 185 тысяч имеют доход ниже прожиточного минимума на члена семьи. По данным правительства, предлагается субсидировать часть арендной платы в частном жилищном фонде в размере 31 МРП (90 427 тенге) для городов Нур-Султан и Алматы, 21 МРП (61 257 тенге) для иных регионов и для сельской местности 15 МРП (43 755 тенге).

«Объем ввода жилья для социально уязвимых семей составляет примерно 10 тысяч квартир в год, горизонт решения проблемы почти 20 лет. Поэтому деньги перенаправили не на строительство домов акиматами, а на субсидирование коммерческих компаний, чтобы привлечь частные инвестиции. Ежегодно будем сдавать по 37 тысяч квартир, и за пять лет постараемся обеспечить жильем все малоимущие семьи», – такова официальная информация.

В том числе, по словам председателя правления Отбасы банка Ляззат Ибрагимовой, порядка двух тысяч лиц с инвалидностью и семьей, воспитывающих детей-инвалидов, уже имеют кредиты в банке на сумму 19,6 млрд тенге. Всего у таких семей есть порядка 10 тысяч депозитов на сумму 3,7 млрд тенге.

«В рамках программы «Бақытты отбасы» семьям, воспитывающим детей с инвалидностью, выдано 1,3 тыс. займов на сумму 13,8 млрд тенге. В текущем году по данной программе социально уязвимыми слоями населения подано свыше 27 тысяч заявок. Больше половины приходится на категорию «неполная семья», – сообщила Ляззат Ибрагимова.

Тем не менее в Мажилисе утверждают, что количество очередников в последние годы растет, а количество выдаваемых квартир уменьшается. При нынешних темпах строительства некоторые получат квартиру лишь через 80 лет, поэтому необходимо увеличить жилищный фонд, в частности, для лиц с инвалидностью.

Помимо прочего, в рамках Года молодежи реализован проект «Арендное жилье для работающей молодежи». До 2021 года планировалось выделить девять тысяч квартир по этой программе. В Нур-Султане, Алматы и Шымкенте в прошлом году было выделено три тысячи квартир, на региональном уровне молодые семьи получили 5 546 квартир.

Новые дома грозят рухнуть

Несмотря на бешеные темпы новостроек, а может, именно благодаря им, так называемое дешевое жилье успело обрасти огромным количеством скандалов. Вспомним наиболее громкие.

Уже несколько лет вся страна следит за драмой жильцов микрорайона Зердели-6, он же бывший Алгабас-6 Алатауского района Алматы. Еще в 2016-2017 годах там регулярно выявлялись случаи крена домов. В 2016 году накренился дом №136 на 30 см из-за просадки грунта. Позже выяснилось, что причина в отклонении от проекта.

Через год, в мае 2017 года, накренился ещё один дом. Трещина в доме №1/156 шла от первого до девятого этажа, крен составил 12 см. Застройщиком, как пишет пресса, значилось АО НСК «Астана Курылыс».

В декабре 2019 года жители дома № 179 также пожаловались на крен, выяснилось, что дом наклонился на 31 сантиметр. Горожан временно переселили в арендные квартиры, а здание подвергли проверке. В июле 2020 года КазНИИСА обнародовал результаты, согласно которым еще несколько стоящих рядом домов нуждались в укреплении. Кроме того, от зданий начала отваливаться облицовка. По утверждению СМИ, к уголовной ответственности не привлекли ни одного застройщика.

«Получены заключения по шести жилым домам (1/180, 1/160, 1/161, 1/165, 1/167, 1/168). По результатам обследования АО «КазНИИСА», необходимо провести укрепление основания фундаментов этих домов. Работы по укреплению основания жилых домов будут проводиться без выселения жильцов», - пояснили в городском акимате.

Специалисты назвали несколько причин крена домов, среди них явные нарушения нормативов. Примечательно, что жителей переселяли в съемные квартиры за счет акимата, то есть за счет госбюджета. Только в декабре 2019 года 72 семьям выплачено 12,452 млн тенге на аренду жилья.

А в январе 2021 года выяснилось, что хотя в микрорайоне укрепили семь домов, требуется укрепление еще 10 многоэтажек. По данным прессы, дом №1/179 построили по программе «Доступное жильё – 2020», это арендные квартиры для молодых семей. Дом ввели в эксплуатацию в 2013 году, заказчиком строительства выступил акимат Алматы. Несколько лет горожане копили средства для выкупа квартир у банка (накопления в Жилстройсбербанке 50% от стоимости жилплощади, оставшиеся 50% - в ипотеку по ставке до 5% годовых).

«После произошедшего, конечно, задумались, нужна ли нам такая опасная квартира. Но отказаться от неё мы не можем. В будущем мы не сможем участвовать в госпрограмме. Тех денег, что мы накопили, не хватит купить другое жильё. Это замкнутый круг. Остаётся надеяться, что дом укрепят хорошо и не будет опасно в нем проживать», - поделилась с журналистами одна из жильцов.

Пресса задалась вопросом, почему расходы несет казна, а не застройщики? На это в акимате ответили, что расследование дела и установление виновного в суде может занять слишком много времени, поэтому решено укрепить дом за счёт бюджета. Позже Управление комфортной городской среды планирует отсудить у застройщика все затраты.

Случаи в Алгабасе, к ужасу покупателей социального жилья, далеко не единичны. В 2019 году треснул и накренился дом в Темиртау, построенный за несколько месяцев до того для многодетных семей. Благо в него еще не успели вселиться. Как сообщили местные СМИ, в очереди на получение жилья из государственного жилищного фонда числится почти три тысячи темиртаусцев. Это бюджетники, дети-сироты, многодетные семьи. С 2013 года квартиры получили 389 человек. Наконец появилась надежда на многоэтажки, возводимые по государственной программе «Нурлы жер», но в треснувший и накренившийся дом не въедешь.

А в марте 2020 года почти аналогичные жалобы поступили из Уральска. Очередники, получившие квартиры в многоквартирном доме по ул. Мункейулы, считают, что объект был построен с нарушениями, стоимость квадратных метров в нем завышена и жить здесь небезопасно. Аудиторы выявили, что при строительстве дома, возведенного по программе «Нурлы жер», пропали 190 млн тенге. Департаментом экономических расследований по Западно-Казахстанской области возбуждено уголовное дело.

«Мы были готовы закрыть глаза на то, что у нас в квартирах линолеум не доставал до плинтуса и то, что двери в подъездах сразу сломались. Могли промолчать насчет отваливающейся брусчатки и треснувших окон в квартирах. Но что делать, если от дома буквально отваливаются кирпичи? В подвале у нас всегда вода, а на техническом этаже под крышей проваливается потолок», - пожаловались жильцы местной прессе.

Список и географию жалоб можно составлять довольно долго, ясно одно – претензии к качеству социального жилья приняли хроническую форму. То трещины и крен, то дома не отапливаются, не работает канализация, течет крыша, рассыпаются стены, в подвалах стоит вода, не ходят лифты. Для многих «счастливых» новоселов долгожданный переезд обернулся пыткой.

В апреле 2021 года первый вице-министр индустрии и инфраструктурного развития Каирбек Ускенбаев высказался о качестве строительства жилья по программе «Нурлы жер». «Здесь действительно очень сложный вопрос, с жалобами сталкиваемся постоянно. Постоянно приходится в ручном режиме обращаться к акиматам, чтобы они разобрались. Потому что, вы знаете, право контроля за строительными компаниями осуществляют ГАСКи, которые находятся в ведении местных исполнительных органов», - сообщил вице-министр.  

Каждая госпрограмма – подарок коррупционерам

А в марте этого года появилась информация о том, что за незаконное распределение соцжилья наказаны более 60 чиновников в 16 регионах. По словам премьера Аскара Мамина, в дальнейшем контроль над законностью реализации государственной программы «Нурлы жер» будет усилен.

Жилищные госпрограммы имеют долгую историю коррупции. Напомним, что еще в 2016 году сотрудники Нацбюро по противодействию коррупции задержали трех руководителей госхолдинга «Байтерек Development». Следствие установило, что заместитель председателя правления А. Джакупов, управляющий директор Г. Сариев и глава Департамента дирекции государственно-частного партнерства Б. Айтимбетов наладили коррупционную схему и систематически получали взятки. Они занимались лоббированием интересов строительных компаний при закупках услуг по строительству арендного жилья в рамках программы «Нурлы жол».

В преступную схему было вовлечено 13 предприятий, действовавших в Актобе, Атырау, Кокшетау, Таразе, Талдыкоргане и Уральске. Чиновники были задержаны при получении очередной взятки размером в 28 млн тенге. Напрашивается вывод, что сегодня жители накренившихся домов пожинают плоды, посеянные коррупционерами несколько лет назад. 

Но воровская машина не стоит на месте, и сегодня за взятки продаются очередные миллиардные подряды очередным застройщикам, которые потом не понесут ответственности. В феврале 2021 года в Агентстве по финансовому мониторингу сообщили о том, в ходе реализации госпрограммы «Нурлы жер» обнаружены нарушения на 1,1 млрд тенге.

Как пояснили в ведомстве, в 2020 году были зарегистрированы 11 уголовных правонарушений. Отличились Карагандинская, Павлодарская, Актюбинская области, а также Шымкент и Уральск.

Также в апреле 2021 года Антикор заявил о том, что дело о коррупции в Казахстанской жилищной компании направили в суд. «В ускоренном порядке направлено в суд уголовное дело в отношении заместителя председателя правления АО «Казахстанская жилищная компания», являющегося единым оператором жилищного строительства в Республике Казахстан и входящего в холдинг «Байтерек», - сообщили в ведомстве.

Топ-менеджер подозревается в получении взятки в сумме 2,4 млн тенге от учредителя юридического лица за подписание акта об оказании услуг Организацией по управлению общим имуществом. Как можно заметить, хищения идут на всех уровнях, однако воровство и некачественное строительство еще не самая долгосрочная проблема жилищных госпрограмм.

В четырех стенах без хлеба

Безусловно, строительство и распределение соцжилья нуждается в ужесточении механизмов контроля. Еще в начале этого года депутаты фракции «Ак жол» в запросе на имя премьер-министра предложили сделать очереди на получение социального жилья более прозрачными и провести полную ревизию выданных для социально уязвимых слоев населения квартир.

По данным партии, за последние три года при реализации жилищных госпрограмм казахстанские чиновники более 400 раз незаконно выдавали жилье. В 13 регионах акиматы допустили нарушения установленной очередности предоставления квартир. В результате пострадали 2320 человек из социально уязвимых слоев населения.

«Мы видим, что недобросовестные чиновники нередко используют свои служебные полномочия для незаконной выдачи социального жилья в обход установленных правил и очередности. Немало примеров, когда связанные с чиновниками люди повторно получают квартиры, продают их или сдают в аренду. В то время как инвалиды и многодетные семьи, годами ожидающие жилья, остаются за бортом, их очередь не продвигается, а иногда и отодвигается назад», – заявили в партии.

По мнению депутатов, необходимо ввести электронные очереди на жилье в каждом городе в открытом доступе, чтобы каждый очередник мог свободно проследить свое продвижение и выделение жилья другим. Необходимо также провести полную ревизию выданного акиматами социального жилья. Если это жилье не используется теми, кому было выдано, продано или сдается в аренду, то такие квартиры должны изыматься и перераспределяться среди очередников.

Тем не менее даже при выполнении этих заоблачных для коррупционеров всех мастей требований возводимое ударными темпами жилье не станет по-настоящему социальным.

Сегодня наши города обрастают не менее уродливыми, чем знаменитые детища Хрущева кварталами, а их обитатели едва ли слишком благодарны государству за квадратные метры.

Как мы отмечали выше, при всем убожестве советские дома продержались десятилетия, но нынешние малообеспеченные граждане будут вынуждены платить за треснувшие стены и отлетающую облицовку. Причем платить лет 15-20, и это основная беда, скрытая за помпезными рапортами. Семьи, едва способные покупать еду, попадают в кредитную кабалу, тяжелейшую даже при сниженных процентных ставках.   

То есть, вытянув ипотеку, 20 лет отказывая себе во всем, люди останутся с жильем, которое они едва ли смогут продать за выплаченную сумму. Страшно представить, во что через годы превратятся квартиры в наспех сляпанных многоэтажках. Если, конечно, эти дома вообще выдержат удары климата и времени.

Единственная возможность действительно решить жилищную проблему – это возврат к советской практике социального найма, когда жилец является квартиросъемщиком, а собственником остается государство. Иначе, кредитуя людей, выживающих на пособие или мизерную зарплату, госпрограммы лишь загоняют их в еще худшую нищету. При малейшем кризисе люди, практически не имеющие доходов, могут оказаться на улице, поэтому кредитовать их на рыночных условиях нецелесообразно и негуманно. Без сомнения, массовое строительство обогащает отраслевые компании, вздувает цены на рынке, подкармливает сотни чиновников, но истинно социальным нынешний бум назвать трудно.