Как снижение максимальной ГЭСВ по ипотечным кредитам может сказаться на рынке жилья

Сегодня, 16 июня, вступили в силу законодательные поправки, снизившие максимальную ГЭСВ (годовая эффективная ставка вознаграждения) по ипотечным кредитам с 25% до 20%. Как это может отразиться на рынке жилья, разбирались       в своем исследовании аналитики Telegram-канала Первого кредитного бюро (ПКБ) Data Hub, передает портал Качественный Казахстан.

Как отмечают авторы исследования, с точки зрения потенциальных заемщиков это довольно хорошая новость. Подобная мера должна сделать рыночную ипотеку более доступной для них, а также помочь избежать возможного роста просрочек, пока базовая ставка находится на высоком уровне. Но есть один нюанс...

Среди всех типов кредиторов займы, связанные с улучшением жилищных условий, чаще всего выдают банки второго уровня.           В распределении выдаваемых ими средств традиционно наблюдается перекос в сторону льготных продуктов. Например, в январе-апреле 60% общей суммы ипотечных займов было предоставлено на нерыночных условиях — 416,9 млрд из 701 млрд тенге. В виду имеются заемные средства, выданные через "Отбасы" и обычные банки под субсидируемый государством льготный процент. Таким образом, по итогам рассматриваемого периода коммерческие продукты обеспечили меньшую долю рынка — 40%, или 284,1 млрд тенге.

Вместе с тем часть рыночных жилищных займов действительно предоставляется по ГЭСВ, превышающей 20%. Конкретно в январе-апреле под такие ставки попали 45% объемов новых рыночных ипотек (128,9 млрд тенге). В совокупных же объемах ипотечных выдач доля условно дорогих займов составила 18%.

«Мы не имеем точных данных, о какой конкретно недвижимости идет речь в данном случае, но в целом можем предполагать, что с новыми ограничениями препятствия могут возникнуть прежде всего для развития вторичного рынка», – поделились мнением аналитики.  

Далее они разъяснили чем обосновано их мнение.

«Во-первых, здесь априори невозможны никакие совместные программы банков с застройщиками и их партнерство, ведь вторичное жилье приобретается уже у собственника. Во-вторых, выступая залогом по ипотечному кредиту, вторичное жилье в большей степени подвержено риску утраты ликвидности. В перспективе вторичные объекты в зависимости от их состояния могут падать в цене, что в случае неисполнения заемщиком своих обязательств чревато финансовыми потерями для банков. И подобные риски оказываются тем выше, чем старше актив», – пояснили исследователи.   

При этом они сочли нужным напомнить и общий контекст: прямо сейчас в Казахстане сохраняется жесткая денежно-кредитная политика, действующая базовая ставка, которая, грубо говоря, определяет стоимость денег для банков, равняется 16,5%, и перспектив ее снижения пока не видно. В такой ситуации разница между новым предельным размером ГЭСВ и уровнем базовой ставки кажется недостаточной, чтобы покрыть издержки банков по ипотечным кредитам на вторичное жилье, компенсировать их возможные потери и обеспечить прибыль — 3,5 п.п.

«В связи с нововведением банки уже пересматривают условия по ипотечным кредитам, выдаваемым на покупку вторичного жилья. Учитывая существующую конъюнктуру, пересматриваться эти условия могут только в сторону ужесточения. Возможные варианты: повышение порога по году постройки вторичного жилья, увеличение размера первоначального взноса, усиление критериев оценки платежеспособности заемщика. Следует полагать, что более реальными перспективы схлопывания рыночной ипотеки на вторичное жилье окажутся в регионах. Строительство жилья там не ведется столь активно, как в Астане и Алматы (по результатам января-апреля два крупнейших мегаполиса формировали 47% общих объемов ввода, или 2,3 млн кв. м). Соответственно, для регионов возможность приобрести вторичное жилье в ипотеку оказывается даже более значимой, а значит, возможные риски для них выше», – подытожили авторы исследования.