Ипотека көптеген қазақстандықтар үшін тұрғын үй сатып алудың жалғыз тәсілі болып табылады. Қарыз бойынша ай сайынғы төлемді төмендету үшін ішінара мерзімінен бұрын өтеу қажет. Сондай-ақ салықтық жеңілдіктерді пайдаланып, Зейнетақы жинақтарын пайдалануға болады. 

Қазақстанда ипотека бойынша ай сайынғы төлемді қалай төмендетуге болады

Ипотека бойынша ай сайынғы төлемді ішінара мерзімінен бұрын өтеу арқылы азайтуға болады. Оның көмегімен енгізілген сома соңғы ай сайынғы өтеуден несиені пайдалану күндеріне пайыздарға бағытталады, ал қалған бөлігі негізгі қарызға кетеді. Сіз несиенің негізгі сомасын немесе сыйақы есептелетін оның денесін азайтасыз. Кейбір банктердің ішінара өтеу шарты болуы мүмкін екенін ескеру қажет, мысалы, өтеуге дейін кемінде үш ай сайынғы төлем. Сондай-ақ, кейбір жағдайларда алғашқы алты ай немесе бір жыл ішінде мерзімінен бұрын өтеу сомасының 0,5% немесе 1% айыппұлдары бар екенін есте ұстаған жөн.

Қазақстанда 2021 жылғы қаңтардан бастап зейнетақы жинақтарын жеткіліктілік шегінен жоғары ипотекалық қарызды ішінара мерзімінен бұрын немесе толық өтеуге бағыттау мүмкіндігі енгізілді. Мұнда, мысалы, бір ай бұрын ипотека рәсімделгеніне қарамастан, айыппұлдарды айналып өтуге болады.

 
Егер сіз Отбасы банкіне ипотека рәсімдеген болсаңыз, онда сіз салықтық жеңілдіктерді пайдалана аласыз. Ол үшін жұмыс берушіге: 1) Отбасы банкпен банктік қарыз шартының көшірмесін/қосылу туралы өтінішті; 2) өтеу кестесінің көшірмесін; 3) өтеуді растайтын құжатты (чек немесе төлем туралы түбіртек не банктен үзінді көшірме) ұсыну қажет.

Бұл жағдайда, Салық кодексінің 349-бабына сәйкес, сіздің жалақыңыздың несие бойынша пайыздарды өтеу сомасына тең сомасына жеке табыс салығы (ЖТС) салынбайды. Осы бапқа сәйкес, бұл жеңілдік ҚР бейрезиденттері үшін қолданылмайды.

Егер сіз осы жеңілдіктер туралы білмеген болсаңыз және оларды қолдануға өтініш бермеген болсаңыз, онда сіз жай ғана өтініште қарызды өтеген кезеңді (бірақ соңғы бес жылдан аспайтын) және жеңілдіктер қолданылмаған кезеңді көрсете аласыз. Бұл жағдайда сіздің жұмыс берушіңіз қайта есептеуді жүргізіп, сізге айырманы қайтаруға міндетті.

Қайсысы жақсы-жалдау немесе ипотека

Әркім өзі үшін ыңғайлылық пен қаржылық мүмкіндіктерді анықтайды: баспана жалдау немесе ипотека алу. Кейбір қазақстандықтар ипотека үшін төлеу тиімсіз және жалға берілетін тұрғын үйде тұру тәуекелге барудан және қарыз ресімдеуден гөрі оңай деп санайды. Бірақ басқаша ойлайтындар да бар. Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігінің (АРРФР) сарапшылары жалдамалы тұрғын үй мен ипотеканың негізгі артықшылықтары мен кемшіліктерін атады.

Ипотеканың артықшылықтары:

өзінің жеке баспанасы;
кейде ай сайынғы төлем пәтер жалдағанға қарағанда арзанырақ;
меншікті төлеу және қажет болған жағдайда кез-келген уақытта сатуға болады;
жеңілдікті Мемлекеттік бағдарламалар;
көп жағдайда ипотеканы рәсімдеу кезінде қарыз алушылар да мүлікті сақтандыруды сатып алады.
Ипотеканың кемшіліктері:

бастапқы жарна;
кірістерді міндетті растау;
өтеу кестесін қатаң сақтау, банкпен жасалған шарттың талаптарын сақтау қажет.
Жалға алынған пәтерлердің артықшылықтары:

пәтердің жұмысқа немесе мектепке, балабақшаға жақын орналасуын таңдау;
көп жағдайда жиһаз және жабдық сатып алудың қажеті жоқ.
Жалға алынған пәтерлердің кемшіліктері:

жалға беруші төлем құнын көтере алады;
уақытында төлеу керек, уақтылы төлемеген жағдайда Жалға беруші көшуді сұрай алады;
сіз жалға берушімен жасалған шарттың талаптарын қатаң сақтауыңыз керек;
жалға берілетін тұрғын үй сақтандырылмауы мүмкін.

Ипотека рәсімделгенге дейін не білуіңіз керек

Ипотеканы рәсімдеу алдында, бірінші кезекте, сіз қарыз алуды жоспарлап отырған банкті таңдау қажет. Барлық шарттарды, пайыздық мөлшерлемені және бағдарламалар бойынша мүмкін болатын жеңілдіктерді салыстыру қажет. Қазақстанның ипотекалық нарығында қазір банктердің де, мемлекеттік бағдарламалардың да өзіндік бағдарламалары бар. Ағымдағы жылы кейбір мемлекеттік бағдарламалар бойынша кредиттеу лимиті аяқталды немесе аяқталу сатысында, оның ішінде "7-20-25" немесе "Баспана-хит". Бірақ азаматтардың белгілі бір санаттары үшін жеңілдіктер мен жақсы жағдайларды көздейтін бағдарламалар бар. Мысалы," әскери ипотека"," Бақытты отбасы " Отбасы банкте.

 
"Отбасы банкті" қоспағанда, ипотекалық өнімі бар Қазақстанның бірнеше банкіндегі меншікті ипотека бағдарламалары бойынша мөлшерлеме бастапқы жарна, мерзім және т.б. бойынша шарттарға байланысты жылдық 11% - дан 23% - ға дейін құрайды.

Несие беру үшін банкті таңдағанда, сіз жалақы алатын банкке назар аударған жөн, әдетте сіз одан төмен пайыздық мөлшерлемемен несие ала аласыз.

Сондай-ақ, бастапқы жарна мен несиелеу мерзіміне назар аударған жөн. Егер сіз үлкен бастапқы жарнаны төлей алсаңыз, онда ипотека бойынша ай сайынғы төлемді азайтуға болады. Несие мерзімі де маңызды-ол неғұрлым ұзақ болса, ай сайынғы төлем соғұрлым аз болады, бірақ сонымен бірге артық төлем көп болады.

Назар аудару керек тағы бір шарт – ипотеканы өтеу әдісі. Екі графика бар – аннуитеттік және сараланған. АРРФР өкілдерінің айтуынша, банктер қарыз алушыға ипотека бойынша өтеу әдісін таңдау құқығын беруге міндетті.

Ипотеканы өтеудің бірінші әдісі – аннуитеттік-бүкіл несие мерзімі бойынша ай сайынғы төлемдерді қамтиды. Мысалы, ипотекалық қарыз сомасы комиссиялар мен өзгелерді есепке алмағанда, 13% мөлшерлеме бойынша 15 жылға 10 млн теңгені құрайды делік. Бұдан шығатыны, өтеуге жататын сома ай сайын 126 544,22 теңгені құрайтын болады, кредиттеудің бүкіл мерзімі ішінде бірдей болады және тек соңғы айда – 127 281,3 теңгеден сәл артық болады.

Бұл әдіспен бастапқыда ай сайынғы төлемнің барлық дерлік сомасы пайыздарға кетеді және тек негізгі қарыз немесе несие үшін минималды болады. Мысалы, бірінші айда пайыздарға 110 410,96 теңге және негізгі қарызға – шамамен 16 113,26 теңге кетеді. Біртіндеп, кейінірек несие бойынша негізгі қарыз бен пайыздардың сомасы салыстырылады. Бұл шамамен 2031 жылдың басында болады, егер сіз бүгін несие алсаңыз. Тек кейінгі кезеңдерде негізгі қарызға пайыздарға қарағанда көбірек кетеді.

Сараланған әдіспен, әдетте, ай сайынғы төлем көп болады, бірақ несиенің денесі біркелкі сөніп, негізгі қарыздың қалған сомасына пайыздар есептеледі, осыған байланысты ай сайынғы төлем өтеу үшін өзгереді. Мысалы, несиелеудің дәл осындай шарттары кезінде осы әдіспен өтеу сомасы бірінші айда 165 966,52 теңгені құрайды, оның ішінде пайыздарға – 110 410,96 теңге және негізгі борышқа-55 555,56 теңге. Екінші айда ай сайынғы төлем сомасы – 161 811,27 теңгені құрайды, бірақ негізгі қарызға 55 555,56 теңге кетеді. Әр жолы ай сайынғы төлем азаяды және кесте бойынша соңғы төлем 56 146,74 құрайды.

Осы екі әдісті салыстырған кезде аннуитеттік төлем бойынша артық төлем әдетте сараланған әдіске қарағанда көп болады. Мысалы, аннуитет бойынша артық төлем – кредиттеудің бүкіл мерзімі үшін 12 775 116 теңге, сараланған әдіс бойынша – 9 804 307 теңге.

Көптеген адамдар үшін аннуитеттік төлем неғұрлым қарапайым және түсінікті болып табылады, өйткені кредит берудің бүкіл кезеңі ішінде бір ғана санды есте сақтау және оны өтеу қажет. Бірақ сараланған әдіс бүкіл несие мерзімі үшін аз төлем жасау тұрғысынан тиімдірек болуы мүмкін екенін бәрі бірдей түсінбейді. Банк-кредиторлардың өздері үшін аннуитеттік кесте тиімдірек.

Бірақ ай сайынғы төлем төмен болуы үшін клиенттердің өздері аннуитеттік төлемді таңдаған жағдайлар бар.

Қазақстандағы қарыз алушылардың орташа жасы

2021 жылғы 1 қыркүйектегі жағдай бойынша Қазақстандағы банктер алдындағы ипотекалық тұрғын үй қарыздары бойынша борыштың жалпы сомасы шамамен 2,8 трлн теңгені құрайды. Берілген күнге рәсімделген ипотекалық тұрғын үй қарызының орташа сомасы 14 млн теңгені құрайды.

Ұлттық Банктің 2021 жылғы 1 қыркүйектегі жағдай бойынша "кредиттік тіркелім" АИП-тен қалыптастырылған ақпаратына сәйкес Қазақстандағы ипотекалық қарыз алушының орташа жасы әйелдер үшін 42 жасты және ерлер үшін 39 жасты құрайды. Рәсімделген ипотекалық тұрғын үй қарыздарының орташа сомасы әйелдер үшін 13 млн теңгені және ерлер үшін 15,2 млн теңгені құрайды.