На казахстанском рынке недвижимости царит хаос ценообразования
https://yvision.kz/post/939443
Эксперты расходятся в прогнозах: некоторые утверждают, что стоимость вторичного жилья резко снизится, а некоторые предрекают рост по всем фронтам.
Ждите обвала
Оценки аналитиков самые разные, зачастую диаметрально противоположные. Например, в июне было заявлено о грядущем обвале в сегменте вторичного жилья. Статистика, впрочем, оптимистична для риэлторов.
В мае цены на новое и благоустроенное жилье вновь повысились, таковы данные Бюро национальной статистики. За месяц (в мае 2021 года к апрелю 2021 года) цена продажи нового жилья возросла на 2,6%, перепродажи благоустроенного – на 0,9%. Также на 0,7% выросла арендная плата за благоустроенное жилье.
Средняя цена по республике за один квадратный метр квартир с черновой, чистовой отделкой в мае составила 335 539 тенге. Кроме того, в мае зарегистрирована 48 351 сделка купли-продажи, по сравнению с предыдущим месяцем это уменьшение на 19%.
Уменьшение количества сделок купли-продажи в мае 2021 года произошло почти во всех регионах Казахстана, за исключением Кызылординской области, где произошел незначительный рост на 0,6%. Лидерами падения сделок стали Мангистауская область (41,4%) и Алматы (23,1%). В Нур-Султане и Шымкенте наблюдалось снижение на 17% и 17,3% соответственно. Однако количество сделок за январь-май 2021 года по сравнению c соответствующим периодом прошлого года увеличилось в 2,5 раза.
Но вернемся к обвалу. Еще в мае риелторы прогнозировали, что цены на квартиры на вторичном рынке из-за закрытия льготной ипотечной программы «Баспана Хит» могут обвалиться сразу на 30%.
«Собственники решили, что появились денежные средства у людей. В связи с тем, что запустилась пенсионная реформа. Если же брать от последней цены, она придет к той цене, которая была в конце года, то есть снижение будет 20-30%. В зависимости от класса постройки. Цены придут на круги своя. Почему? Потому что завышение цен было искусственное», - заявила прессе генеральный директор риелторской группы Айнур Кудайбергенова.
На рынке первичного жилья скачка цен, по мнению риэлторов, не будет. Спрос на программу «7-20-25» не считается высоким. Утвержденный лимит по объему ипотечного кредитования почти триллион тенге, но из этой суммы до сих пор реализовано только 325 миллиардов. Поэтому сроки действия программы пока неизвестны.
Вторичное жилье благодаря льготной госпрограмме уже приобрели 54 тысячи семей. «Есть второй продукт – «Баспана Хит», у нас индикатив 600 миллиардов. На сегодняшний день мы уже достигли 493 миллиардов. Соответственно, мы идем к тому, чтобы по мере освоения этого лимита мы будем, скорее всего, полноценно заворачивать, скажем так, эту программу», - сообщил заместитель председателя АО «Казахстанский фонд устойчивости» Рустем Кыдыков. По мнению представителей банков, средства будут полностью освоены к концу текущего года.
Риэлторы же утверждают, что отсутствие финансирования популярных жилищных программ приведет к конкуренции между банками – к выгоде потребителей.
В целом же на вторичном рынке ожидается возвращение здоровой конкуренции, поскольку казахстанские банки подтвердили, что уже разрабатывают собственные программы ипотечного кредитования. Ведутся переговоры с застройщиками, но вопрос о сохранении льготных ставок пока не решен.
Дебри прогнозов
Сейчас же на рынке нового жилья средняя цена в мае составила 335,5 тыс. тенге за квадрат, что, как уже говорилось, на 2,6% выше апрельских цен и 24,2% выше цен аналогичного периода прошлого года. В апреле этого года цена на первичку составляла 327 тыс. тенге.
В то же время за месяц цены на вторичное жилье выросли в среднем по РК на 0,9% – с 261,8 тыс. тенге до 264,1 тыс. тенге за квадрат. По сравнению с тем же периодом прошлого года рост в мае составил 11,8%. Арендное жилье подорожало за месяц на 0,7% и в годовом выражении на 11,2%, до 1 758 тенге за квадрат.
Кстати, количество сделок купли-продажи жилья в апреле составило 59 689, что было на 13,3% выше рекордных показателей марта. В 8 из 14 областей Казахстана активность покупателей за апрель выросла более чем на четверть.
Добавим еще немного статистики. Разумеется, как и твердили эксперты весь год, на ценообразование существенным образом повлияла программа досрочного снятия пенсионных накоплений, которые на первых порах можно было вложить лишь в покупку недвижимости. Как только был дан официальный старт программе, цены рванули вверх. По итогам апреля 2021 года (по отношению к декабрю 2020 года) цена на первичное жилье выросла на 5,5%, на вторичное – на 12,3%.
Некоторые оценщики категорично утверждают, что рано или поздно пузырь раздутых цен на недвижимость лопнет. В противовес майским прогнозам, есть и другие версии, согласно которым снижение цен на 25-30% начнется с «первички», поскольку ее реальная востребованность далека от рекламной.
По мнению некоторых участников рынка, цены на вторичное жилье сохраняют некоторую стабильность из-за востребованности малогабаритных дешевых квартир. На рынке также ощущается дефицит доступного нового жилья «малых форм». На сегодня, считают эксперты, те, кто вложил деньги в недвижимость, не могут продать ее по желаемой стоимости. Причина – в сниженной покупательской способности населения. Как следствие, активизировался рынок аренды. В настоящий момент именно аренда, своеобразные доходные дома представляются многим альтернативой решения жилищных проблем казахстанцев.
Если мы проследим статистику нескольких прошлых лет, то увидим любопытную картину. Согласно официальным сведениям, объем платежеспособного спроса на недвижимость за 2020 год уменьшился всего на 4% к 2019 году и вырос на 16% к 2018 году. При этом в прошлом году цена предложения на первичном рынке выросла на 10%, до уровня 370 тысяч тенге за квадратный метр. На вторичном рынке – на 8%, до 241 тысячи тенге за квадратный метр. Формирование стоимости жилья, отмечают специалисты, все еще крепко привязано к динамике курса доллара.
Что нужно людям?
Несмотря на пандемию, девальвации и инфляцию, по словам аналитиков, в 2021 году спрос на рынке жилья увеличится на 16-25 %. Тысячам людей все еще негде жить, но приобретать квартиры по завышенным ценам они не готовы.
Как поясняют эксперты, после запуска программы досрочного снятия пенсионных накоплений в значительной степени (более 30%) средства используются для погашения имеющихся ипотек, гораздо реже на них покупают новую недвижимость. Покупатели неистово торгуются и идут на сделку, только если продавец снижает стоимость. Те, кто на торг не согласен, зачастую остаются с «зависшими» квадратными метрами.
Например, как рассказали прессе в Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана, в разрезе сегментов в основном цены повысились на вторичном рынке (10-15%). Причем повышение, прежде всего, коснулось однокомнатных и двухкомнатных квартир. Квартиры с большей квадратурой подорожали на 5-7%. Это обусловлено тем, что большая часть казахстанцев имеет возможность покупать жилье только на вторичном рынке и только малогабаритное.
Не стоит преувеличивать платежеспособность казахстанцев, считают специалисты. В целом на рынке недвижимости остается неудовлетворенный спрос в секторе эконом-класса. Этот тренд сохраняется все последние годы. Большинство населения имеет невысокий достаток, у них не накоплений, ипотека на 15-20 лет их пугает.
Это подтверждается и тем, что на первичном рынке, как и прежде, повышенный спрос наблюдается на «однушки и двушки» с небольшой квадратурой. Квартиры со значительной квадратурой в бизнес и комфорт классах значительно менее популярны. Цены на частные дома практически не изменились, в основном средняя стоимость в сегменте – до 50 млн тенге. Спрос на элитную недвижимость, как в частном секторе, так и в квартирах, совсем невелик.
Недостижимая мечта?
Дешевая, качественная и при этом новая квартира все еще остается недоступной роскошью. До сих пор многочисленные программы льготного кредитования не удовлетворили спрос граждан на новостройки, а на вторичный рынок покупатели также в основном выходят, не имея поддержки государства.
Как уже отмечалось выше, госпрограмма, позволявшая приобретать жилье на вторичном рынке, близка к завершению. По программе «Баспана Хит» лимит составляет 600 миллиардов тенге (1,4 миллиарда долларов), выдано около 493 миллиардов (1,1 миллиарда долларов). Поэтому программу могут закрыть уже в конце текущего года. Суммарно госпрограммы увеличили рынок кредитования на 1,6 триллиона тенге, существенно помогли строительной отрасли. Насколько они помогли населению – остается неизвестным. Во всяком случае, очередь на квартиры лишь растет.
Госпрограммы, вздувшие стоимость нового жилья, среднему покупателю могут только мешать, так как одновременно начался рост и на вторичном рынке. Небогатые покупатели, охотящиеся за квартирами в домах постройки 60-70-х годов, ощутили на себе всю прелесть «мыльного пузыря». На сегодня коммерческие банки все еще держат высокие процентные ставки, не предлагая адекватной замены льготным госпрограммам.
Кроме того, выход государства из рынка кредитования многими экспертами оценивается негативно. Качество новостроек, возведенных по госпрограммам, остается низким, но от коммерческих банков при отсутствии должного контроля ожидают еще худшего исполнения. То есть рынок не наполнится востребованным новым жильем, а цены на вторичку в условиях стагнации будут значительно колебаться.
Однако взрывного роста опасаться не следует, полагают эксперты. Резкого скачка цен, который мы наблюдали в середине нулевых годов, не предвидится. Как считают участники рынка, ажиотаж этого года, связанный с досрочной выплатой пенсионных накоплений, был во многом организован продавцами и постепенно затухает. Надежды продать недвижимость по заоблачным ценам в основном не оправдались. Во второй половине года стоимость жилья будет постепенно снижаться, в некоторых регионах она уже откатилась до январских значений.
Цена на вторичку также будет падать и за счет самого крупного рынка недвижимости страны – Алматы. Но на первичном рынке цены могут пойти вверх за счет инфляционных ожиданий. В целом же Алматы ожидают непредсказуемые изменения, поскольку лишь в рамках реновации за пять лет в городе могут построить около 100 000 новых квартир, что в два раза превышает нынешнее предложение
Комментарии
Чтобы оставить комментарий зарегистрируйтесь или войдите
Авторизация через