2026 жылы тұрғын үй бағасы қалай өзгереді

Қаңтарда тұрғын үй нарығында жыл басына тән емес, тосын өсім байқалды. Құрылыс компаниялары сатып алушыларды салық реформасымен қорқытса, мемлекеттік органдар қайшы пікірде. 2026 жылы тұрғын үй бағасы төмендей ме, әлде қымбаттаудың жаңа кезеңі бастала ма – Zakon.kz тілшсі талдап көрді.

Ұлттық статистика бюросының деректеріне сәйкес, 2026 жылдың қаңтарына қарай бастапқы нарықтағы тұрғын үй бағасы бір жылда 15,5%-ға өскен, ал қайталама нарық – 14,3%-ға қымбаттаған, өз кезегінде жалдау ақысында да 11,9%-дық өсім бар.

Ең алаңдатарлық жағдай Астана мен Алматыда тіркелді: қараша айында бұл қалаларда соңғы 22 айдағы ең күрт баға секірісі байқалған.

Салық психологиясы

Бағаның күрт өсуіне негізгі себеп ретінде сарапшылар 2026 жылдың 1 қаңтарынан бастап ҚҚС мөлшерлемесінің өсуін атап отыр. Көптеген құрылыс компаниялары бағаны қайта қарап, мұны алдағы фискалдық өзгерістерге дайындықпен түсіндіруде.

Алайда жылжымайтын мүлік саласының мамандары бұл қадам әдейі жасалғанын айтады. Олардың пікірінше, құрылысшылар 2025 жылдың өзінде-ақ бағаларды біртіндеп көтеріп, жаңа жылда бірден секіріс болмауы үшін алдын ала әрекет еткен.

Бұл ретте, "QZ Economy. Талдау" Telegram-арнасының сарапшылары дүрбелеңге берілмеуге шақырады. Олар маңызды заңдық жайтқа назар аударады:

"Егер тұрғын үй құрылысы 2025 жылы немесе одан бұрын басталса, оны 2026 жылы сату кезінде ҚҚС есептелмейді. Салық тек құрылысы 2026 жылы басталған нысандардағы пәтерлерге ғана қатысты болады",- деп ескертті мамандар.

Министрліктің ұстанымы: "ҚҚС – баға өсімінің себебі емес"

Ұлттық экономика министрлігі тұрғын үй бағасының өсуін ҚҚС-пен байланыстыруға үзілді-кесілді қарсы. Бірінші вице-министр Азамат Әмрин бұл реформаның нарыққа әсері бірден болмайтынын атап өтті:

"Сатылатын пәтерлерге ҚҚС тек 2027–2028 жылдары ғана әсер ете бастайды. Сондықтан қазіргі баға өсіміне ҚҚС себеп емес",- деді ол.

Ол сондай-ақ Қазақстанда 2001 жылдан бері тұрғын үйге ҚҚС салынбағанын, соған қарамастан бағалар үнемі өсіп келгенін еске салды. Яғни бұл – нарықтың табиғи үдерісі.

Құрылыс рекордтары мен нарық логикасының қайшылығы

2026 жылғы жағдай парадоксты болып отыр: баға өсіп жатқанымен, ұсыныс көлемі де рекорд жаңартуда. Ұлттық статистика бюросының мәліметінше, 2025 жылдың 11 айында елде 17 млн шаршы метрге жуық тұрғын үй пайдалануға берілген. Бұл өткен жылмен салыстырғанда 4%-ға көп. Оның шамамен 11 млн шаршы метрі – көпқабатты үйлер.

"QZ Economy. Талдау" сарапшылары орынды мәселені қозғады: ұсыныс артып жатқанда, баға неге төмендемейді? Олар мұның екі негізгі себебін айтты:

1. Бизнестің мүддесі – салық реформасы төңірегіндегі шуды пайдаланып, сұранысты қолдан күшейту.
2. Қаржылық ашықтықтың артуы – бастапқы нарықтағы пәтерлерді қолма-қол ақшаға сатуға тыйым салынуы. Барлық мәмілелер банк арқылы өтетін болғандықтан, жасырын табыс мүмкіндігі азайды, бұл да ресми бағаның өсуіне әсер еткен.

2026 жылы тиімді шарттарды қайдан іздеу керек?

Нарықтағы тұрақсыздыққа қарамастан, мамандар мемлекеттік бағдарламалар әлі де тұрғын үйді қолайлы шартпен алудың басты жолы екенін айтады. 2026 жылы сұранысты ұстап тұратын негізгі тетіктер:

• "7-20-25" – жылдық мөлшерлемесі 7% ипотека
• "Наурыз" – тұрғын үй кезегіндегілерге 7% немесе 9%
• "Наурыз жұмыскер" – нақты сектор қызметкерлеріне 9%
• "Отбасы банк" – нарықтан төмен пайызбен жинақ жүйесі

Сарапшылардың болжамынша, қазіргі баға жарысы 2026 жылдың жазы жақындағанда бәсеңдеуі мүмкін. Ал жеңілдетілген бағдарламаларға қатыса алмайтын азаматтарға қазір, дүрбелең кезінде, асықпай күту ұсынылады.

Қорытындылай айтқанда, тұрғын үй бағасында нақты экономикалық факторлардан гөрі психология мен маркетинг үлкен рөл ойнап отыр. ҚҚС бойынша өтпелі кезеңдерді және құрылыс көлемінің рекордтық деңгейін ескерсек, 2026 жылы бағаның күрт шарықтауына негізгі алғышарттар жоқ. Қазіргі өсім – нарықтың сатып алушылардың күтуін "игеруге" деген талпынысы ғана.