2026 жылы тұрғын үй бағасы өсе ме? Маман жауабы

Жылжымайтын мүлік саласының сарапшылары Kazinform агенттігі тілшісіне Қазақстандағы тұрғын үй нарығы 2026 жылы оның қалай өзгеретінін айтып берді.

Colliers Kazakhstan компаниясының аға кеңесшісі Әли Орынбаев 2025 жылы еліміздің бірнеше қаласында тұрғын үй бағасы едәуір өсіп, кей өңірлерде бұл көрсеткіш тіпті екі таңбалы деңгейге жеткенін атап өтті.

Фото: Әли Орынбаевтың жеке мұрағатынан

Мәселен, 2025 жылғы қаңтар-қазан айлары аралығында бастапқы тұрғын үй құны 2024 жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда Павлодарда 122%, Шымкентте 113%, Алматыда 111% өскен. Ал республика бойынша орташа көрсеткіш – 109%.

Оның айтуынша, бұл үрдіске ең әуелі ипотекалық несиелеу шарттары әсер етті. Атап айтқанда, «7-20-25» бағдарламасы аясында лимиттердің көбеюі эконом және комфорт санатындағы тұрғын үйге сұранысты едәуір арттырған.

Сонымен қатар базалық мөлшерлеменің 18%-ға дейін өсуі және тиімді сыйақы мөлшерлемесінің 20%-бен шектелуі коммерциялық ипотеканың көлемін қысқартып, нарықтағы белсенділікті ішінара бәсеңдетті.

Ұсыныс көлемі де өз әсерін тигізіп отыр. 2025 жылы рекордтық деңгейде – 14,6 млн шаршы метр тұрғын үй пайдалануға берілді, бұл көрсеткіш алдыңғы жылдардағы орташа деңгейден 7% жоғары.

Пайдалануға берілген тұрғын үйдің шамамен жартысы – 47%-ы Алматы, Астана және оларға іргелес өңірлердің үлесіне тиесілі. Алайда рекордтық көлемге қарамастан, ұсыныс әзірше бағаның өсуін толық тежеуге жетпей отыр.

Бұдан бөлек, үлестік құрылыс саласындағы реттеудің қатаңдатылуы да қосымша факторға айналды. Бұл өзгерістер нарықтың ашықтығы мен болжамдылығын арттырғанымен, сонымен қатар жаңа жобалардың өзіндік құнының өсуіне себеп болып отыр.

2026 жылы не күтеміз

Жылжымайтын мүлік агенттігінің басқарушы директоры әрі сарапшы Виталий Шалаевтың пайымдауынша, құрылыс компаниялары бағаны күзден көтере бастаған. Әсіресе, бұл үрдіс Астанада қараша айында анық байқалды. Ірі девелоперлер бағаны 15-20% өсірсе, ал жекелеген жобаларда баға 30% көтерілген. Мұндай күрт өсу сатып алушылар үшін күтпеген жайт болды.

Фото: Виталий Шалаевтың жеке мұрағатынан

Бағаның одан әрі өседі 

Бұған ҚҚС бойынша жеңілдіктің жойылуы және мөлшерлеменің 12%-дан 16%-ға дейін көтерілуі, доллар бағамының өсуі, соның салдарынан құрылыс материалдары мен түрлі шығын материалдары құнының артуы себеп болмақ.

Сарапшының болжамынша, 2026 жылы жаңадан салынатын тұрғын үйлердің бағасы шамамен 20% өседі. Алайда сұраныс 2025 жылы қалыптасқан стагнация деңгейінде сақталады. Баға мен халықтың төлем қабілеті арасындағы алшақтық ұлғайып, осыдан мәмілелер саны азаяды.

Жаңа үйлерден кейін қайталама нарықтағы баспана да қымбаттайды. Қазірдің өзінде кейбір меншік иелері алда бағаның өсетінін күтіп, өз нысандарын сатылымнан уақытша алып тастаған.

2026 жылға баға болжамы

Шалаевтың бағалауынша, қаңтар айында жаңадан салынатын үйлердің бағасы желтоқсанмен салыстырғанда 10-15% өсуі мүмкін. Одан кейін қайталама нарық та ілесе қымбаттайды.

Оның айтуынша, қазіргі уақытта шамамен 20% меншік иелері бағаның өсуін күтіп, нысандарын сатылымнан алып тастаған. Сондықтан 2026 жылы олар нарыққа қайта шығатын кезде баға әлдеқайда жоғары болады.

– 2026 жылдың басында мәмілелер азаяды: сатып алушылар бағаның күрт өсуіне әлі дайын емес. Алғашқы үш айда нарық «тыныш» күйде болады – ұсыныс көп, баға жоғары, сұраныс шектеулі. Кейін сатуға асыққан меншік иелері бағаны біртіндеп төмендетеді. Жылдың екінші жартысында, қыркүйек-қазан айларына қарай, нақты мәмілелер бойынша баға жыл басындағы деңгеймен салыстырғанда шамамен 10-15% азаюы мүмкін. Ал кей жағдайларда жеңілдік 20%-ға дейін жетуі ықтимал, - дейді ол.

Әли Орынбаев 2026 жылы Қазақстанда тұрғын үй бағасы біртіндеп өсетінін айтты. Оның болжамынша, жыл сайынғы өсім жалпы нарықта 7-12% деңгейінде болады. Бұл үрдіс жоспарлы түрде жүріп, инфляция, салық өзгерістері, ұсыныстың шектеулі болуы және ипотекалық шарттар сияқты факторлардың әсерін көрсетеді.

Алайда ірі қалаларда, соның ішінде республикалық маңызы бар қалаларда бағаның өсу қарқыны әлдеқайда жоғары болуы мүмкін.

Тұрғын үйді қашан сатып алған тиімді

Шалаевтың пікірінше, ең қолайлы сәт – адамның өзінде нақты ниет болған және өзіне лайық нысан тапқан кез.

Оның айтуынша, егер сатып алушы инвестор немесе нарықтың кәсіби қатысушысы болмаса, «қолайлы уақытты» күту еш нәтиже бермейді, мұндай уақыт шын мәнінде болмайды.

– Сұраныс төмендегенде нарықтағы сапалы нысандар көбіне тез сатылып кетеді немесе меншік иелері бағаның өсуін күтіп, сатпай қояды. Сондықтан өзі үшін үй алғысы келетіндер қолайлы нысан шыққан сәтте дереу әрекет жасағаны жөн. Орналасқан жері, жағдайы және бағасы барлық талапқа сәйкес келсе, ең тиімді бағаға келісіп, мәмілені аяқтаған дұрыс. Ұзақ жүріп алса, сапалы ұсыныстардан қағылып, сатып алушыға қолжетімді, бірақ онша емес нысандар ғана қалады, - дейді ол.

Әли Орынбаев болса, тұрғын үй сатып алуға ең қолайлы кезең – дәл қазіргі уақыт деп есептейді. Себебі жаңа салықтық және реттеуші талаптар әлі толықтай құрылыс құнына енгізілмеген.

Оның айтуынша, нарық өзгерістерге біртіндеп бейімделеді, сондықтан тұрғын үйдің шаршы метрі бағасы кезең-кезеңмен өседі.

– Ипотекамен үй алуды жоспарлап отырған адамдар нарық өзгеріске ұшырамас бұрын, жеңілдікпен берілетін ипотекалық бағдарламалардың қолжетімді екенін дәл қазір тексергені жөн. Ал инвесторлар тұрғын үй бағасы мен жалдау төлемдерінің айырмашылығын ескеруі керек. Кейбір қалаларда тұрғын үй бағасы жалдау төлемінен жылдамырақ өсіп келеді, бұдан табыс төмендейді. Сондықтан мұндай жағдайда сатып алу күтуден гөрі тиімді шешім болар еді. Мысалы, Алматыда тұрғын үй бағасы жалдау төлемінен 7,5% жылдам өсіп келеді. Ал Астанада жағдай керісінше: жалдау төлемінің өсу қарқыны тұрғын үй бағасының өсуінен 14% жоғары, - дейді ол.

Жалдау нарығы және 2026 жылға болжам

Сатып алу-сату мәмілелерінің саны азайғанымен, ірі қалаларға көшіп келетін адамдарға тұрғын үй қажет. Негізгі сұраныс жалдау құны айына шамамен 300-400 мың теңге тұратын пәтерлерге түседі. Осы аралықтағы пәтерлер тұрақты түрде жалға беріледі, - деп есептейді Витаоий Шалаев.

Қымбат пәтерлерді жалға беру қиындау болады. Мұндай пәтерлерді жалға беру үшін 2-3, кейде 4 ай уақыт кетуі мүмкін, өйткені сұраныс аз.

Әли Орынбаев ірі қалаларда жалдау ақысы біртіндеп өсуі мүмкін деп болжайды. Себебі кейбір әлеуетті сатып алушылар ипотека ала алмай, жалдап тұруға мәжбүр болады.

Бір және екі бөлмелі пәтерлердің бағасы айтарлықтай көтеріледі. Бұл санатта сұраныс тұрақты, әрі ипотекалық нарықтағы өзгерістерге тәуелді. Сонымен қатар кейбір қалалардағы бағаға миграция, студенттердің ағымы және урбаниза

Материал кaz.inform.kz сайтынан алынды.