Источник: kn.kz

Дарение — это самый удобный способ распорядится недвижимым имуществом между родными и близкими людьми. Однако заключая подобную сделку, необходимо знать о ее возможных последствиях. Юристам и риелторам нередко приходится сталкиваться со случаями оспаривания договоров дарения.

Зачастую свои жилые «квадраты» дарят пожилые люди внукам либо другим молодым родственникам, рассчитывая на заботу и внимание с их стороны. Но после принятия дара молодежь забывает о пожилом родственнике, который в свою очередь обижается, что ничего не получает взамен, и начинает жалеть о подарке. Начинаются судебные разбирательства.

Как подарить недвижимость грамотно и как принять ценный подарок, чтобы избежать негативных последствий, расскажем подробнее.

Что важно знать о дарении

1. Дарственная не имеет условий

Это значит, что подарок должен быть безвозмездным. Юридически в договоре дарения не может быть прописано каких-то определенных условий или обязательств для одаряемого: деньги, уход, забота о здоровье, услуги и так далее. В противном случае в правовом аспекте дарение будет считаться мнимой сделкой.

Если даритель хочет получить что-то взамен, то юристы предлагают альтернативные варианты договора дарения.

— Например, людям преклонного возраста взамен договора дарения лучше составлять завещание или договор ренты, — говорит адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова, — так как в будущем это может оградить их от риска потерять недвижимость. Но, если вы уверены в том, что хотите именно подарить кому-то недвижимость, помните, что после дарения вы уже не являетесь ее владельцем.

2. Одаряемый должен быть согласен принять дар

Как отмечалось выше, квалифицирующим признаком договора дарения является его безвозмездность. Адвокат отмечает, что договор — это волеизъявления сторон. И для того, чтобы договор дарения считался заключенным и мог повлечь юридически значимые последствия, необходимо, чтобы одаряемый также выразил намерение принять имущество в дар. Если договор дарения зарегистрирован, то отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

3. Не все имеют право дарить

Не допускается дарение в силу статьи 509 ГК РК, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает размеров 10 МРП:

• Во-первых, от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями.
• Во-вторых, не допускается дарение работникам социальной сферы, то есть лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан.
• В-третьих, такой же запрет действует в отношении государственных служащих в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.

Определенные ограничения дарения предусмотрены статьей 510 ГК РК в отношении юридических лиц, которым вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Они вправе подарить ее с согласия собственника, если законодательными актами не предусмотрено иное. Данное ограничение не распространяется на обычные подарки, стоимость которых не превышает размеров 10 МРП.

Соблюдение ограничения дарения требуется при совершении дарения не самим дарителем, а его представителем по доверенности. В этом случае доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет договора дарения, недействительна, то есть полномочия представителя должны носить не общий, а конкретный характер.

4. Одаряемый не будет платить индивидуальный подоходный налог

Согласно статьи 341 п.33 Налогового кодекса, из доходов физического лица, подлежащих налогообложению, исключается имущество, включая работы и услуги, полученное физическим лицом на безвозмездной основе от другого физического лица, в том числе в виде дарения и наследования. 

Налог оплачивается только на прирост стоимости недвижимости, если одаряемый решил продать ее меньше, чем через год. 

Далее, согласно статье 526 Налогового кодекса, плательщиками налога на имущество физических лиц являются физические лица, имеющие объект налогообложения в соответствии со статьей 528 Налогового кодекса.

Таким образом, человек, получивший квартиру в собственность, становится плательщиком налога на имущество в порядке, установленном Налоговым кодексом.

На что обратить внимание при заключении договора дарения

1. Договор дарения лучше заверить у нотариуса.

Адвокат Жазира Нурланова говорит, что в законодательстве РК нет прямого указания на обязательное нотариальное заверение, так как в соответствии с п. 4 ст. 21 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если сделка нотариально не удостоверена, то регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписи лиц, совершивших сделку (уполномоченных их представителей), их дееспособность (правоспособность), а также соответствие их воли волеизъявлению.

— Главное, чтобы была соблюдена письменная форма договор, и он должен быть зарегистрирован, — говорит адвокат, — но я все-таки рекомендую удостоверять договор дарения нотариально, чтобы избежать споров, которые могут возникнуть в дальнейшем.

2. Если имущество имеет нескольких владельцев (сособственников), то необходимо получить их нотариально подтвержденное согласие.

3. Если даритель на момент приобретения недвижимого имущества состоит в зарегистрированном браке, то для заключения договора дарения необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на дарение имущества.

Когда можно отменить договор дарения

Если договор дарения оформлен правильно, то его невозможно отозвать, как, например, завещание. Но исключительные случаи отмены договора дарения все же есть.

1. В соответствии со статьей 512 ГК РК даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
2. Также даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений законодательного акта РК о реабилитации и банкротстве за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение года, предшествовавшего объявлению такого лица банкротом.
4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

Советы дарителям

• Перед тем как сделать кому-то подарок в виде недвижимости, спросите себя, достоин ли человек этого? Не подталкивает ли вас кто-то к такому шагу?
• Тщательно обдумайте свое решение: а стоит ли вообще дарить свое недвижимое имущество? Может, использовать альтернативу, такую как завещание или пожизненная рента с иждивением? В обоих случаях вы остаетесь полноправным хозяином жилья.
• Помните, что договор дарения невозможно отозвать. Если вы поставили подпись в договоре, то вы потеряли недвижимость навсегда. Отменить договор можно в исключительных случаях, о которых сказано выше. Данные факты еще надо будет доказывать в суде.
• В случаях мошенничества, когда вашу подпись получили обманным путем или другим способом сфальсифицировали договор, немедля обращайтесь в полицию.
• Перед тем как заключить договор дарения, проконсультируйтесь с юристом.

— Договор дарения — хороший вариант для тех, кто хочет передать жилье родственникам без больших затрат и излишней бюрократии, — говорит адвокат Ж. Нурланова, — но заключать его надо, только основательно продумав возможные последствия, поскольку аннулирование может потребовать длительных и затратных судебных тяжб. В моей судебной практике оспаривание дарственных третьей стороной или дарителями зачастую под давлением других родственников встречается достаточно часто. Однако если документ составлен верно и заверен нотариусом, отменить его почти невозможно. Кстати, все затраты за судебные разбирательства в подобных случаях несет проигравшая сторона.