Общая территория  

Крыша и фасады, чердаки и подвалы, холлы и лестницы, земля под многоэтажным жилым домом (МЖД), а иногда и придомовая территория – относятся к имуществу, которым владеют все собственники квартир и нежилых помещений. 

В современных проектах при покупке даже небольшой квартиры у ее обитателя кроме стандартного набора общедомовой собственности все чаще появляются права на сотни, а то и тысячи «квадратов» общей инфраструктуры – паркинги, переговорные, террасы, спортивные залы. 

К примеру, премиальный ЖК «Орион», что в алматинском «Нурлы тау», предлагает жильцам собственные фитнес-центр, бассейн и сквош-корт. В элитном ЖК «Байсанат» на левобережье столицы к общему имуществу относится комната для переговоров, прачечная с профессиональным стиральным оборудованием и гладильными системами, разделочная для продуктов и комната ожидания для водителей. 

Но распоряжаться общим имуществом по собственному усмотрению, без согласия большинства «совладельцев», не получится. 

К примеру, нельзя взять свою долю в два квадратных метра на лестничной клетке и организовать там кладовку или разбить огороженный забором приусадебный участок под окном. 

Цена комфорта 

Расходы на содержание общедомового имущества «раскидываются» на всех владельцев. Если житель «панельки» за содержание дома платит 1–3 тыс. тенге в месяц, то обитатель премиальной новостройки может ежемесячно отдавать 30 и более тысяч тенге. В первом случае денег должно хватать на замену лампочек на этажах и косметический ремонт, а во втором – на зарплату и форменную одежду консьержа, садовника, охранников на парковке, в лобби и на детской площадке, оплату услуг клининга, мойку фасадов, обслуживание лифтов, систем вентиляции, видеонаблюдения и прочего техоборудования и имущества. 

Размер платежей определяют на общем собрании собственников, а эффективность расходования денег и использования общедомового имущества зависит от профессионализма управдома и активности самих жильцов. 

К примеру, бассейны премиальных жилых комплексов иногда оказываются не востребованы многими жителями – владельцы квартир либо имеют абонементы в фитнес-центры с профессиональными бассейнами, либо вовсе не любят плавать. А платить немалые деньги за обслуживание такой инфраструктуры приходится всем. 

В этом случае жильцы вправе сами решить, оставить ли бассейн для любителей плавания и продолжать платить, либо переоборудовать помещение. 

Дом приносит деньги в дом 

В других случаях управляющие компании ЖК на собрании жильцов решают сдавать некоторые помещения и «квадраты» общей площади в аренду, а полученный доход тратить на нужды дома – текущий ремонт или благо­устройство территории. Так, в лифтах и на фасадах рекламные компании могут размещать объявления, баннеры или световую рекламу. Крыши и техэтажи здания могут заинтересовать интернет-провайдеров и операторов сотовой связи как место для установки оборудования. Нижние этажи и цокольные помещения можно сдавать в аренду малому бизнесу. А в холле дома или на придомовой территории установить аппараты по продаже напитков или мобильные торговые павильоны. 

Но при всей привлекательности таких схем на практике жильцам редко удается значимо снизить ежемесячные платежи за счет подобных услуг или существенно заработать.  

Дело в том, что для световой рекламы на крыше рекламное агентство предпочтет элитную высотку с уникальным дизайном на центральном проспекте, а не типовую девятиэтажку в спальном районе. Но при бюджете на содержание элитной высотки в 10 млн тенге в месяц доходы от размещения рекламы в 300–500 тыс. тенге сумма не столь большая, чтобы «терять лицо» здания. Интернет-провайдеры тоже любят многоэтажки, при этом не любят много тратить – на размещении антенны ЖК может заработать около 30 тыс. тенге в месяц с одного оператора. В лобби большого нового дома можно открыть кофейный островок и брать с «кофейников» аренду. Но это не больше 70–100 тыс. тенге. А реклама в лифтах или подъездах и вовсе приносит скромный доход – от 500 тенге до 2 тыс. тенге в месяц за рекламный щит. 

Помещения же, пригодные для бизнеса, редко попадают в общедомовую собственность – их застройщики продают предпринимателям еще на этапе сдачи жилого дома.  

Однако бывают и исключения. В столичном ЖК «Янтарный» весь полученный от аренды коммерческих помещений доход распределяют между жильцами.

«В зависимости от квадратуры владельцы квартир ежемесячно получают 100–120 тыс. тенге арендного дохода», – говорит руководитель юридического бюро Aditum Юрий Дибелов, работаю­щий с застройщиком ЖК. 

Охранный кондоминиум 

Если в современных новостройках двор зачастую относится к общему имуществу, то в старых домах это не всегда так. Именно поэтому нередки случаи, когда во дворе жилого дома вдруг появляются строительные ограждения, за которыми через год вырастает многоэтажка, или под окнами возникает кафе с шумными гостями и запахами еды, а в подвал с разрешения председателя КСК заселяются гастарбайтеры. 

Чтобы общедомовая собственность получила «охранный статус» и распоряжаться ей могли только владельцы жилой и коммерческой недвижимости, многоквартирный жилой дом (МЖД) нужно зарегистрировать как кондоминиум.

Хотя сам термин (от латинских con «вместе» + dominium «владение») появился в казахстанском законодательстве еще четверть века назад, а МЖД по определению становится кондоминиумом, когда в здании появляется более чем один владелец, такую форму собственности все же требуют регистрировать в госорганах. 

«Всего по Казахстану 27 886 объектов кондоминиума – это примерно 51% от общего числа МЖД по стране», – сообщили «Курсиву» в Министерстве инфраструктурного развития. 

Причем, в лидерах по регистрации кондоминиумов города, существенно приросшие новостройками в последние годы. Так, в Нур-Султане 2,8 тыс., или 90% МЖД, зарегистрированы как кондоминиумы. А в Алматы таких 2,3 тыс. – и это лишь около 26% от общего числа МЖД по городу.  

Дело в том, что обновленный закон обязал застройщика регистрировать кондоминиум в новостройке сразу после того, как он перестал быть единоличным собственником МЖД, то есть после продажи первой квартиры или коммерческого помещения. Что касается уже построенных домов, там должны найтись как минимум два инициативных собственника, которые возьмутся за подготовку документов и «бегание по инстанциям».  

Для регистрации кондоминиу­ма госорган требует указать общую площадь МЖД, включая землю под самим домом, площади квартир, а также состав общего имущества с указанием доли каждого собственника. 

И если застройщик обладает этой информацией, то поиск таких данных для «поживших» домов нередко превращается в квест с обращением в архивы земельного комитета, где можно «добыть» госакт на землю, и министерства юстиции – там, если повезет, найдется архивный общедомовой техпаспорт.

«Чтобы зарегистрировать кондоминиум, надо пройти девять кругов ада – процесс очень забюрократизирован. Государство от нас требует документы, которые у него есть. Иногда требуют согласия жильцов с подписями. Хотя как жильцы могут быть против – это будет противоречить закону! Регистрация кондоминиума вообще должна проходить автоматически, например, на eGov», – считает совладелец и партнер управляющей компании AP Property Management Алишер Кожасбаев.  

Если придомовая территория не включена в состав общего имущества, ее можно добавить в перечень объектов кондоминиума. Правда, для этого придется заручиться согласием двух третей владельцев МЖД – ведь расширение собственности неизбежно повлечет дополнительные расходы на содержание и благоустройство этой территории. С другой стороны, такое решение даст жильцам гарантию, что во дворе их дома не вырастет новая многоэтажка, а если дом попадет под программу реновации, застройщик обязан будет компенсировать жильцам не только стоимость индивидуальных жилых квадратов, но и долю в общедомовой собственности.