Казахстанские аналитики поедлились своими прогнозами по поводу стоимости недвижимости в Казахстане летом 2022 года, передает Standard.kz со ссылкой на Крышу.  

Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана 
— Строительный рынок сейчас находится в подвешенном и турбулентном состоянии. Учитывая события с начала года, в январе не было новых проектов, в феврале-марте — лишь единицы. В основном идёт достройка строящихся объектов.

Это связано с тем, что застройщики не рассчитывают правильную финансовую модель, не учитывают риски с курсом доллара и ценами на стройматериалы. Это приводит к приостановке строительства новых объектов и серьёзным издержкам застройщиков. Поэтому риск дефолта строительных компаний сохраняется.

На отрасль действует множество факторов: высокая неустойчивость курса валют, ослабление связей с импортёрами стройматериалов и техники, удорожание рабочей силы на фоне её тотальной нехватки.

Сегодня сложно надеяться на дальнейшее позитивное развитие ситуации, учитывая низкое количество на рынке выгодных ипотечных программ. Ещё одна проблема — ужесточение условий и повышение ставок: банки выдают ипотеку уже под 20–25 %. 

В связи со всем этим снижение цен на первичное жильё летом не планируется. Более того, сохранится тренд по росту, но не такой динамичный, как в последнее время.

В течение примерно двух месяцев, думаю, мы будем наблюдать ровные продажи. Также есть ожидание, что те компании, которые вышли с неправильной ценой, будут вынуждены их снизить. 

Реагируя на изменение цен на стройматериалы, в том числе импортные, застройщики вынуждены корректировать цены как на строящихся объектах, так и на планируемых. Проще говоря, если будет стабилизация цен на строительные материалы, то аналогичная ситуация будет на рынке недвижимости. 

К примеру, в РФ приняли решение сдерживать цены на арматуру для внутреннего рынка. При этом мы продолжаем покупать по рыночным ценам. Если у нас появится аналогичная возможность, это поможет сдержать цены. 

Эльдар Шамсутдинов, экономист, исполнительный директор DM Technology 
— Как правило, в летний период стоимость недвижимости в Казахстане если не снижается, то хотя бы замедляет свой рост, стабилизируясь за счёт снижения спроса. Так было последние лет 10. 

В 2022 году на сезонное снижение спроса в том числе влияет рост ипотечных ставок из-за политики Нацбанка и нестабильный курс доллара, связанный с войной на Украине. Люди боятся инвестировать в жильё, предпочитая хранить деньги в валюте. 

О том, что спрос уже начал снижаться, говорит то, что застройщики недавно начали вводить акции. Также в конце марта прошла конференция застройщиков, на которой представители отрасли, мягко говоря, проявили недовольство действиями чиновников из-за сокращения строительных госпрограмм. Если бы спрос был на прежнем, высоком уровне, то таких разговоров бы не возникало. 

Стоит отметить, что строительные компании фактически угрожали повысить цены за квадратный метр, если государство будет бездействовать.

Но тогда возникает вопрос: кто будет покупать ещё более дорогое жильё, когда спрос при текущих ценах уже уменьшился? 

Потенциально в ближайшее время произойдёт банкротство небольших застройщиков с учётом различных серых схем продажи недвижимости. Дольщики останутся один на один с недостроенным жильём, поэтому стоит более внимательно отнестись к будущим покупкам. 

Анна Шацкая, независимый аналитик рынка недвижимости 
— Вследствие увеличения порога достаточности, роста ипотечных ставок и стабилизации курса доллара мы ожидаем сокращения объёмов спроса на рынке жилья и стабилизации цен. 
Снижение платёжеспособного спроса повлечёт за собой пересмотр дат новых проектов, сроков открытия продаж в строящихся ЖК и сокращение объёмов ввода нового жилья. Однако существенного снижения цен при этом ожидать не стоит. 

Прогнозная модель, которую мы разработали в конце 2021 года, показала, что рынок в 2022-2023 гг. ожидает стагнация. На фоне снижения прогнозов по росту экономики Казахстана на 2022 год с 3,9 до 2,1 % такой сценарий вполне вероятен. 

Даурен Айткенов, начальник Управления аналитики и инвестиций BI Development
— В настоящее время, несмотря на активные действия акиматов по регулированию долевого строительства, повысилось число потенциальных обманутых дольщиков за счёт серых схем фирм-однодневок — рост предложений на новостройках продолжается. Этот фактор связан с тем, что недобросовестные компании продают будущие квартиры в обход закона о долевом участии: Нур-Султан — 46 %, Алматы — 44 %, Шымкент — 28 %.

Сейчас рынок первичного жилья нетипичен и благоприятен для многих непрофессиональных компаний. Поэтому мы призываем людей быть осторожными: не гнаться за низкой ценой и сомнительными предложениями. 

Дефицита строительных материалов не наблюдается, но рынок первичного жилья сталкивается с неконтролируемым ростом себестоимости. С начала года основные стройматериалы подорожали в среднем на 15–20 %, что повлияло на повышение цен на жильё. 

Геополитическая ситуация в мире повлияла на Казахстан в основном повышением курса иностранной валюты, и рынок недвижимости достаточно чутко откликается на данные скачки, поскольку себестоимость жилья неотрывно следует за долларом. Да, все расчёты в РК проводятся в тенге.

Однако у казахстанских застройщиков просто нет альтернативы, ведь большинство стройматериалов напрямую зависит от импорта, а значит, и от мировых цен. 

В 2021-м большая часть покупок приходилась на ипотеку с использованием пенсионных накоплений. В этом году основная часть покупателей будет использовать цифровую ипотеку. Однако закрытие госпрограмм, а также повышение базовой ставки и порога достаточности снизят выдачу ипотеки, что уменьшит рост предложений на рынке жилья. 

Динамика роста цен на жильё будет сохраняться. Предпосылок для снижения не прослеживается. Имеется ряд факторов, которые влияют на конечную стоимость, — это удорожание строительных материалов, дефицит рабочей силы, повышение ставок по ипотеке и др. 

Спрос летом будет зависеть от ситуации в экономике РК, уровня доходов населения и как сложатся обстоятельства на рынке ипотечного кредитования. Основной спрос будет формироваться, скорее всего, в нижнем и среднем ценовых сегментах. Также дополнительный рост спроса возможен за счёт иммиграции россиян в Казахстан. 

Вячеслав Лазарев, генеральный директор Open Development 
— Строительная отрасль в 2022 году столкнулась с настоящим вызовом, связанным с экстремальным подорожанием цен на стройматериалы и работы. Только по официальной статистике себестоимость строительства в 2021 году выросла на 29 %, а по некоторым позициям рост превысил 100 %. 

Основными причинами роста себестоимости являются ослабление курса тенге, разрыв транспортно-логистических цепочек на фоне вооружённого конфликта соседних республик и общее подорожание металлов на мировых биржах. К сожалению, около 50 % всех строительных материалов импортируется из соседних стран, и существенная их часть из РФ и Украины. 

С другой стороны, происходит снижение покупательской способности и замедление спроса на фоне повышения порога достаточности пенсионных накоплений и потенциального завершения работы программы «7-20-25». 

Застройщики начали стремительно поднимать цены после мартовского ослабления курса, и мы видим существенное замедление темпов продаж в апреле. Ввиду этого застройщики находятся в неких тисках, и им нужно думать, как оптимизировать свои процессы и добиться снижения издержек.

Сохранять маржу, только лишь поднимая цену на квартиры, уже не получится. 

Основными факторами, влияющими на стоимость, также останутся стабильность курса тенге, создание новых ипотечных программ и сохранение процентной ставки Отбасы банка. В случае сохранения курса национальной валюты на уровне 440 тенге, возможно, мы даже увидим некое снижение стоимости квартир. Дело в том, что основные застройщики уже подняли цены после подорожания доллара более 500 тенге, а вот снижать цены после стабилизации пока не торопятся. 

Наталья Калмыкова, заместитель директора АН Sweet Home
 — После скачка курса доллара собственники на вторичном рынке отреагировали так: половина повысила цены на объекты, вторая половина сняла с продажи. У некоторых была паника, связанная с желанием эмигрировать в Европу.

В связи со снижением накала пенсионной кампании спрос на квартиры уменьшился, но он есть. Остались те, кто будет поэтапно изымать эти деньги. На сегодня мы наблюдаем покупку и с использованием пенсионных, и по ипотеке, и за наличку, когда люди продали и сразу покупают другое жильё. Наибольшим спросом сейчас пользуются квартиры небольшой площади. 

За всю практику я не видела, чтобы цены в тенге падали — вторичный рынок всегда следует за первичным, где многое зависит от стоимости импортируемых стройматериалов. 

На сегодня я наблюдаю тенденцию стабилизации цен.Что будет летом, зависит в первую очередь от геополитической ситуации и связанных с этим факторов: подорожают ли стройматериалы, техника, их транспортировка. 

В то же время летом всегда было сезонное снижение цен — пора отпусков, когда людям было не до недвижимости. Однако, если снова закроют границы, ситуация может кардинально измениться. Но обычно июнь-июль всегда были месяцами, когда цены если не снижались, то стабилизировались. Но повторюсь, если в это время не произойдёт чего-то глобального. 

Что касается повышения арендных ставок из-за государственного субсидирования, то, думаю, нас ждёт рост. Мы это уже увидели после приезда россиян и повышения спроса из-за этого.