Кеше ғана шетелдік тәжірибе саналған флиппинг Қазақстанда табыс көзіне айналып келеді. Арзан пәтерді сатып алып, жөндеп, үстеме бағамен қайта сату алдағы уақытта да қалыпты бизнеске айнала ма? Тақырыпты Kazinform тілшісі тарқата талдайды.
Нарық қалай қалыптасты?
Флиппинг АҚШ-та өткен ғасырдың 70–80 жылдарындағы экономикалық дағдарыс кезінде пайда болып, кейін әлемнің көптеген еліне тарады. Қазақстанда оның алғашқы белгілері 2000 жылдардың басында байқалды. Ол кезде тұрғын үй құрылысы қарқынды жүріп, сұраныс жоғары болғандықтан, инвесторлар пәтерді жөндеусіз-ақ қымбатқа қайта сатып, табыс тапты.
Фото: Бауыржан Ысқақовтың жеке мұрағатынан
Экономист Бауыржан Ысқақовтың айтуынша, бұл кезең классикалық флиппингтен гөрі алыпсатарлыққа көбірек ұқсайтын.
– Нарықтағы жағдай 2008 жылғы қаржы дағдарысынан кейін түбегейлі өзгерді. Ипотекалық несие қысқарып, тұрғын үйге сұраныс төмендеген соң пәтерді жөндеп, қосымша құн қалыптастыру негізгі табыс көзіне айналды. Осы кезеңде елімізде классикалық флиппинг қалыптасты, – деді ол.
Кейін нарық жаңа жағдайға бейімделді. 2015–2020 жылдары табыстылық төмендеп, инвесторлардың бір бөлігі коммерциялық жылжымайтын мүлікке ауысты. Алайда пандемия кезінде олар қайтадан тұрғын үй нарығына оралып, үлкен пәтерлерді бірнеше тұрғын үйге бөліп сату сияқты жаңа стратегияларды қолдана бастады.
Келесі серпін 2021–2023 жылдары байқалды. БЖЗҚ жинағын тұрғын үй сатып алуға пайдалану мүмкіндігі енгізілгеннен кейін дайын, жөнделген пәтерлерге сұраныс күрт өсіп, бұл кезең флипперлер үшін ең табысты уақыттардың біріне айналды. Кейін жеткіліктілік шегінің өзгеруі мен сатып алу белсенділігінің бәсеңдеуі нарықтың қарқынын қайта төмендетті.
Бүгінде эконом, комфорт және комфорт+ санатындағы тұрғын үйден жоғары табыс табу бұрынғыдай оңай емес. Соған қарамастан, тәжірибелі инвесторлар ескі әрі үлкен баспананы қайта жоспарлап, олардың нарықтық құнын арттыру арқылы табыстылығын сақтап отыр.
Флипперлер бағаны қолдан көтере ме?
Флиппингке қатысты пікір әртүрлі. Соның ішінде бұл бизнес тұрғын үй бағасын жасанды түрде қымбаттатады деген көзқарас жиі айтылады. Алайда сарапшылар мұндай тұжырыммен келіспейді.
Фото: Нина Лукьяненконың жеке мұрағатынан
Қазақстан риэлторларының өзін-өзі реттейтін қауымдастығы президентінің кеңесшісі Нина Лукьяненконың айтуынша, флипперлер де кез келген инвестор сияқты тәуекелге барады.
– Флипперлер бағаны қолдан көтереді деген пікірге негіз жоқ. Олар да қаржысы мен уақытын тәуекелге тігіп жұмыс істейді, – дейді Нина Лукьяненко.
Сарапшылардың айтуынша, «флиппинг» ұғымы бір ғана модельмен шектелмейді. Бұл бағыттың ішінде әртүрлі инвестициялық тәсілдер бар.
Фото: Александр Бикетовтің жеке мұрағатынан
Риелтор Александр Бикетов флиппингке құрылыстың бастапқы кезеңінде пәтер сатып алып қайта сататын инвесторларды, қайталама нарықтағы классикалық флипперлерді және жаңа баспананы жөндеп өткізетін гибридті модельді жатқызады.
Ал экономист Бауыржан Ысқақовтың пікірінше, тұрғын үй бағасының өсуіне флипперлер емес, макроэкономикалық факторлар көбірек ықпал етеді.
– Бағаға ең алдымен ипотекалық несиелеу көлемі, құрылыс құны, инфляция, нарықтағы ұсыныс пен халықтың сатып алу қабілеті әсер етеді, – деді ол.
Сонымен бірге экономист жекелеген тұрғын үй кешендеріндегі алыпсатарлық бағаны уақытша өсіруі мүмкін екенін жоққа шығармайды. Алайда жалпы нарықтағы баға динамикасын мұндай мәмілелер емес, экономиканың негізгі көрсеткіштері айқындайды.
Сатып алушы нені ескеруі керек?
Сарапшылар сатып алушыларға сақ болуға кеңес береді. Олардың айтуынша, бүгінгі басты тәуекел бағада емес, жөндеу сапасында.
Коллаж: Kazinform / ЖИ
Сондықтан пәтердің инженерлік жүйелеріне назар аударған жөн. Өйткені флиппердің мақсаты – аз шығынмен тартымды баспана дайындау. Сол себепті электр желісінің, сантехниканың, құрылыс материалдарының және дыбыс оқшаулауының сапасын мұқият тексеру маңызды.
Бұдан бөлек, заңдық мәселелерді де ескерген дұрыс. Қайта жоспарлаудың заңдастырылмауы немесе құжаттардың толық рәсімделмеуі кейін сатып алушыға қиындық туғызуы мүмкін.
Флиппингтің жаңа формуласы
Флиппингпен 2017 жылдан бері айналысып келе жатқан Айзат Ерғали бұл кәсіпке кездейсоқ келгенін айтады. Алғашқы пәтердің бастапқы жарнасына ата-анасы 5 млн теңге берген. Бір жылдан кейін отбасы баспананы сатып, түскен 3 млн теңге пайданы ипотеканың негізгі қарызын өтеуге жұмсаған. Кейін осы тәсілді бірнеше рет қайталап, әр мәміледен түскен қаражатты келесі инвестицияға бағыттап отырған.
– Әуелі бір бөлмелі пәтерді армандадық. Кейін екі бөлмеліге, одан үш бөлмеліге көштік. Осы жолдың бәрінен өз еңбегімізбен өттік, – деді ол.
Фото: видеодан скрин
Оның айтуынша, флиппингтегі ең күрделі кезең – жөндеу жұмысы. Басты мақсат – пәтерді барынша көп сатып алушыға тартымды етіп ұсыну. Сондықтан көбіне бейтарап түстер мен минималистік интерьер таңдалып, сатылым алдында хоумстейджинг әдісі қолданылады. Алайда бұл бизнес қаржы салумен шектелмейді. Материал таңдаудан бастап жиһаз орнатуға дейінгі барлық процесті бақылау тәжірибе мен уақытты талап етеді.
Айзат Ерғали де қазіргі нарықта флипперлердің тұрғын үй бағасына ықпалы айтарлықтай емес деп санайды. Оның пікірінше, олардың әсері 5–7 пайыздан аспайды, ал бағаның негізгі өсіміне әлемдік экономикалық жағдай, теңгенің құнсыздануы мен құрылыс материалдарының қымбаттауы ықпал етуі мүмкін.
Жалпы сарапшылардың бағалауынша, алдағы жылдары флиппинг сақталады, бірақ бұрынғыдай жеңіл табыс көзі болмайды. Нарықты дәл талдап, қаржысын тиімді жоспарлап, тәуекелді дұрыс басқара алатын кәсіби инвесторлар ғана бұл бизнесте бәсекеге қабілетті болмақ.
Материал Kazinform сайтынан алынды.
