Строительный бум и дефицит земли в центральных районах Алматы вынуждает девелоперов и банки «размораживать» долгострои в лучших городских локациях. Какие проекты обрели в 2021-м новых хозяев или «проснулись» после десятилетней спячки. 

«Раньше тут по проекту гостиница другой компании была, но так и не построили… Больше 10 лет все стояло. Теперь вот землю купили, начали работать. Ломают и разбирают все», – рассказывает охранник Амирбай.

Он уже знает, что построят на месте замороженного проекта на пересечении Тимирязева и Сейфуллина. И поясняет заинтересовавшимся прохожим: «Жилье тут будет».  

Восьмигранный остов, один из долгостроев – памятников кризису 2008 года, простоял под алматинским солнцем, ливнями и снегопадами 12 лет. В 2021 году новым владельцем участка стал Rams Qazaqstan. После этого на стройплощадке появились рабочие – они разбирают часть недостроенного здания. 

Как не выросло «дерево жизни» 

О возведении в юго-восточной четверти перекрестка Тимирязева и Сейфуллина комплекса Baiterek 15 лет назад заявил турецкий девелопер Okan Holding. Проект включал две 21-этажные резиденции, 19-этажные здания бизнес-центра и пятизвездочного отеля с рестораном на крыше, а также 5-этажный торговый центр с тремя кинозалами, катком и боулингом. Парт­нером проекта выступал Kempinski Residence.  

Президент компании Okan Construction Co. Омер Окан в октябре 2006-го оценивал проект в $300–350 млн, из них на строительство отеля Kempinski планировали потратить $70–80 млн. Партнеры рассчитывали, что сдадут комплекс в 2008 году, а инвестиции в отель окупятся в течение 10 лет.  

Продажи квартир и офисов шли параллельно со стройкой. Стоимость квадратного метра премиального жилья доходила до $7–10 тыс. – за $700 тыс. можно было приобрести двухкомнатную резиденцию, а более просторные квартиры стоили более миллиона долларов.  

К марту 2008-го темпы работ снизились, а в начале 2009-го со стройплощадки вывезли строительную технику, и 13-этажный каркас Kempinski Baiterek Complex Almaty приобрел статус долгостроя.  

Частные инвесторы, которые купили здесь квартиры премиум-класса, в течение нескольких лет пытались спасти свои вложения – создавали инициативные группы, возбуждали судебные дела против турецкого инвестора и даже пытались забрать проект, чтобы достроить его своими силами. Так, в 2012 году четверо дольщиков подали коллективное заявление в Финпол Алматы, пытаясь доказать, что застройщик использует средства вкладчиков не по назначению. Однако проверка показала, что все средства потрачены на строительство многоквартирного дома. А земля с незавершенным строительством надолго осела в стрессовых активах Народного банка.  

В 2021 году участок с 13-этажным долгостроем на Тимирязева – Сейфуллина купил Rams Qazaqstan. В июле прошлого года этот земельный участок площадью 4,5 га продавался за 14,4 млрд тенге ($34 млн), по такой цене лот был размещен на сайте «CBRE Казахстан». 

Новый хозяин – Rams Qazaqstan – уже анонсировал строительство здесь своего флагманского проекта – многофункционального комплекса «Алматы парк», состоящего из восьми высоток от 9 до 38 этажей. По планам застройщика, здесь будут жилые дома почти на тысячу квартир, отель 5* с панорамной смотровой площадкой, торговый центр и инфраструктурные объекты – от детских садов до дома заботы о пожилых и органической фермы. Комплекс застройщик обещает сделать «зеленым» – с вертикальным внутренним озеленением, солнечными панелями и повторным использованием сточной воды.  

По заявлениям Rams Qazaqstan, строительство «Алматы парка» обойдется компании в 220 млрд тенге ($516,6 млн), из которых почти 80% (173 млрд тенге) – собственные средства девелопера, а остальные 43 млрд тенге – привлеченные иностранные инвестиции.  

По данным от Управления городского планирования и урбанистики на 8 сентября 2021 года, за разрешительными документами на строительство многофункционального комплекса «Алматы парк» Rams Qazaqstan не обращался. 

Яблочный город, которого нет 

Еще один знаковый недострой южной столицы – грандиозный проект конца 2000-х (2005–2012) Apple Town на Аль-Фараби – Омаровой тоже обрел нового хозяина. Земельный участок с незавершенным строительством выкупило ТОО «Нов-ЭК» (девелопер Novec). В портфеле этого игрока строительного рынка несколько алматинских жилых проектов, в основном эконом- и комфорт-класса. Судя по паспорту объекта, на месте долгостроя Novec планировал возвести  «многофункциональный жилой комплекс с подземным автопаркингом и объектами обслуживания» – в первой половине 2020-го на стройплощадке велись активные строительные работы. Но год назад стройка вновь встала.

«Вопросы по возобновлению не решены» – констатировали в Управлении градостроительного контроля.

В 2007–2012 годах на грандиозную стройку, сопоставимую по размаху разве что с куатовским «Манхеттеном» (эту историю можно прочитать, перей­дя по QR-коду в конце текста), замахнулся корейский девелопер средних размеров Woolim. Для иностранной компании этот проект должен был стать трамплином по схеме pump&dump для выхода в эшелон девелоперов-«тяжеловесов». 

Проект Apple Town предполагал строительство трех десятков элитных жилых домов на миллион жилых «квадратов», 50 тыс. кв. м торговых площадей, отеля и двух офисных зданий высшего класса на земельном участке в 27 га (для понимания масштаба – это примерно половина площади «Атакента»). В 2006–2007 годах проект оценивали в $2–3 млрд.  Соглашение о финансировании строительства подписали АО «Казкоммерцбанк» как оператор и южнокорейский Woori Bank, который организовывал синдицированное финансирование стройки. Деньги Woori Bank привлекал через свою инвестиционную компанию: алматинскую стройку финансировали корейские банки, фонды и профессиональные ассоциации, в том числе ассоциации стоматологов и фермеров.

«Woolim Apple Town – это самый дорогой проект из когда-либо существовавших зарубежных жилищных проектов южнокорейских строителей», – сообщала в январе 2007 года Международная ассоциация подрядчиков Кореи. 

Квартиры в Apple Town с системой «Умный дом», теплыми водяными полами, витражными окнами, встроенной мебелью и бытовой техникой южнокорейского производства оценивали в $3–4 тыс. за кв. м. На тот момент это был самый высокий ценник среди алматинских квартир в премиум-сегменте.  

Первый тревожный сигнал корейский девелопер получил, оформляя разрешения на коммуникации в тогда еще новый район Алматы. Инженерную инфраструктуру девелопер тянул за свой счет, причем ее цена раздулась до невероятных размеров. «Корейского девелопера «сгубила» дорогая инженерная инфраструктура», – рассказывали журналистам в 2014 году на встрече, организованной Казкомом.  

Следующий этап - выкуп земли у частных собственников - оказался не менее проблемным. Эксперты Scot Holland/CBRE, выступавшие в проекте в качестве консультантов, рассказывают: выкуп участков шел сложно и медленно, девелопер регулярно сталкивался с «бытовой коррупцией» – собственники непомерно завышали стоимость своей земли – за участки, оцениваемые в $50 тыс., могли просить миллионы долларов. Землю Woolim успел выкупить только под первую очередь.  

К концу 2008 года, когда каркас первой четверки домов подняли до пятого этажа, до Казахстана «докатился» мировой финансовый кризис. Корейская Woolim, как и многие девелоперы того времени, оказалась в предбанкротном состоянии. Удержать компанию на плаву пообещало южнокорейское правительство: «Они попали под программу реструктуризации долга, инициированную банком. Их строительные проекты, как местные, так и зарубежные, будут завершены в срок при поддержке кредиторов и правительства», – уверяла в январе 2009-го The Korea Times. Но в первую очередь правительство Южной Кореи поддержало проекты внутри своей страны, а алматинский проект поочередно перекупали различные корейские фонды, специализирующиеся на реструктуризации долга.  

В 2009–2013 годах, когда почти все стройки страны остановились, Apple Town все же медленно рос. К апрелю 2013 года застройщик сдал четыре жилых 20-этажки и приступил к строительству следующей четверки домов первой очереди. Еще около года алматинцы наблюдали, как корейский инвестор натужно поднимал подземный паркинг второй четверки домов. А потом строительные краны разобрали.  

На память о себе корейцы оставили квартет премиальных высоток с надписью Woolim на фасаде и каркасы недостроенных домов, за которыми протянулись дачи и частные дома, так и не превратившиеся в высотный Apple Town.

«Apple Town стал памятником – кладбищем корейских инвес­тиций. Корейские девелоперы получили «горький привкус» после инвестирования в казахстанские стройки. После Apple Town в стране не было ни одного большого корейского проекта. Из крупных корейских инвесторов на отечественном рынке остался только Highvill, и то потому, что они зашли раньше Apple Town и работают в Нур-Султане, где земля и инфраструктура всегда были дешевле», – считает партнер Scot Holland/CBRE в Казахстане и Центральной Азии Евгений Долбилин. 

Дворцовые страсти 

Ровеснику Kempinski Baiterek Complex и Woolim Apple Town – элитному жилому комплексу «Европолис», заложенному в 2005-м, повезло чуть сильнее – большую часть малоэтажек в предгорьях построили и продали, несмотря на проблемы с инфраструктурой и подрядчиками. Но некоторые объекты жилого комплекса были заморожены более 15 лет.  

Осваивать участок в 16 га в предгорьях Заилийского Алатау компания «Европолис» с армянско-греческими корнями начала в 2005 году «с нуля» – тянули в предгорья коммуникации и строили дороги, чтобы создать городок изысканной роскоши. Жилые резиденции, построенные в дворцовом стиле, должен был окружить парк с фонтанами, водопадом, прогулочными аллеями, беговыми и велосипедными дорожками, этнографическим музеем и комплексом ресторанов мировой кухни. В непосредственной близости – SPA с олимпийским бассейном и спорткомплекс с футбольным и гольф-полями, теннисными, волейбольными площадками.  

По первоначальной задумке здесь должны были появиться несколько жилых домов и подземный паркинг, а в 2008-м к планам добавились отели и апартаменты 3* и 4*. Генеральным подрядчиком выступила компания со словацкими корнями ТОО «Вагостав», с которой владелец земли – ТОО «Европолис» в 2006–2008 годах заключил несколько договоров на общую сумму более 25 млрд тенге. Однако, судя по материалам суда, в мае 2010 года генподрядчик прекратил выполнение обязательств по договорам, не сделав и половины работ, а недостроенные отели, апартаменты и паркинг превратились в долгострои. 

Жители, заплатившие за свои квартиры более сотни миллионов тенге, жаловались на зимний холод в первых сданных домах, воду в подвалах, пустые шахты лифтов в некоторых домах, а также недостатки придомовой инфраструктуры – автомойку рядом с детской площадкой, шумный ресторан под окнами, отсутствие обещанных спортивных площадок. За полтора десятка лет здесь обваливалась дорога, ведущая к ЖК, подрядчики подводили с качеством работ и срывали сроки, а один из жителей пентхауса даже попытался установить на крыше личный бассейн под куполом, против чего выступили остальные владельцы квартир (дело закончилось мировой). Все это зафиксировано в десятках судебных дел между подрядчиками, жителями и владельцем ЖК. Но если эти проблемы постепенно решались, то недостроенный многоуровневый паркинг так и остался «слабым звеном». Жители элитного ЖК, заплатившие за парковочные места еще в далеком 2005-м, более 15 лет паркуют свои дорогие автомобили под дождем и снегом. 

В ноябре 2020 года «Европолис», наконец, подал уведомление о возобновлении строительно-монтажных работ. На сайте жилого комплекса указано: «На данный момент продажи ведутся в доме серии «Престиж» – 105 квартир с подземным паркингом на 343 места». Это значит, что «замороженные» каркасы элитных зданий вскоре могут превратиться в новые пентхаусы, а обитатели жилого комплекса обретут долгожданные парковочные места под крышей. 

Почему «оживают» долгострои 

По данным Управления градостроительного контроля, в Алматы 29 незавершенных строи­тельных объектов в восьми районах города, 10 из которых – жилые. Но большинство жилых долгостроев либо уже обрели новых хозяев, которые готовы «оживить» проект, как произошло с Apple Town и Baiterek, либо находятся в стадии активных переговоров по поиску инвесторов – как проекты «Сайран» (Абая/Тлендиева), «Онер» (Сатпаева/Манаса), многоквартирные дома на Достык/Ньютона и Шаймерденова/Ушконыр.  

Опрошенные «Курсивом» участники рынка связывают эту динамику со строительным бумом и ростом спроса на землю со стороны девелоперов, а также пересмотром банками – правопреемниками собственников земельных участков стоимости стрессовых активов.

«Землю в 2005–2008 годах девелоперы покупали очень дорого. В те годы стоимость земельных участков в Алматы доходила до $100–200 тыс. за сотку. И основная масса этих земель по очень завышенной стоимости «осела» на балансе БТА и Казкома – тогда это были два основных банка, финансировавших строительство в стране. Банки долгое время не могли найти никого, кто мог бы по этой стоимости купить землю и начать строить. Думаю, банки дозрели до решения «срезать» стоимость земли и зафиксировать убытки, поэтому в Алматы начали активно достраивать замороженные проекты», – считает Евгений Долбилин. 

«Вероятно, рост спроса со стороны девелоперов и более благоприятный ценовой фон поспособствовали росту реализации стрессовых активов. Некоторые проекты девелоперы приобретают у банков и реализуют самостоятельно. В других случаях стороны действуют в партнерстве – банки предоставляют финансирование на приобретение у них актива, например земли, а девелопер выполняет строительные работы. Все зависит от кредитного качества девелопера, залоговой базы и риск-аппетита банка», – полагает директор направления корпоративного бизнеса Фортебанк Владислав Суслов. 

Один из крупнейших владельцев земли в Алматы – Halyk Bank – на вопросы «Курсива» о планах на земельные участки с замороженным строительством на момент публикации материала не ответил.