Сегодняшняя стагнация на рынке недвижимости Казахстана — снижение сделок и замедление роста цен — поставила многих потенциальных покупателей перед нелёгким выбором: покупать квартиру сейчас или подождать дальнейшего снижения цен.

Krisha.kz узнала мнения экспертов на этот счёт.

Цены на квартиры не упадут

Наталья Калмыкова, заместитель директора АН Sweet Home, Алматы

— Ожидать, что к лету цены ещё снизятся, не стоит. Даже если это будет, то ненамного. Чтобы подешевело вторичное жильё, нужно, чтобы снизились цены на новостройки. Однако при дороговизне импортных стройматериалов, которые занимают львиную долю при строительстве и отделке жилья, думаю, не стоит надеяться, что они будут дешеветь.

Если есть деньги, я всегда советую покупать недвижимость. Во-первых, она всегда в перспективе дорожает. Во-вторых, деньги имеют свойство обесцениваться. Объект можно сдавать в аренду посуточно или помесячно и получать стабильный доход, а при необходимости — продать. Любой период неплох для покупки недвижимости.

Сейчас есть подвижки к снижению цен, однако многие продавцы не готовы уступать, поэтому придерживают свои продажи.

В целом могу сказать, что больших сезонных отличий в ценах на жильё нет. Есть только наиболее удобные моменты, когда рекомендуется покупать тот или иной вид недвижимости. Например, частные дома — зимой, чтобы посмотреть отопление и возможные проблемы, участки — весной, квартиры — независимо от времени года.

Стагнация рынка

Асылан Калыков, руководитель АН «Районы», Астана 

— Сейчас на рынке затишье, и так будет продолжаться дальше. Имеет смысл покупать недвижимость.

На рынке Астаны в настоящее время порядка 27 тыс. предложений, хотя раньше было примерно 22-23 тыс., то есть продавцов стало больше. Плюс к этому март показал 3 600 сделок, а это очень мало. Так происходит, потому что наш рынок держался только на льготной ипотеке. Сейчас её нет. «Баспана Хит» закрылась, «7-20-25» работает с большими проблемами.

В 2023 году рынок жилья будет существенно оздоровлён, на мой взгляд. Я не вижу сейчас какой-либо сезонности. Рынок стагнирует, значит, пора покупать, в любом случае будут выгодные предложения. Будет снижение цен, вырастет конкуренция между продавцами, покупатели выходят на передний план.

Продавцы начнут уступать — у них нет выбора. Правда, придётся мириться с тем, что покупатель будет предлагать низкую цену, и это не от того, что цены на квартиры снизились, а потому что ипотечный платёж стал значительно выше, продукты питания, электроника, мебель тоже значительно подорожали. Стало заметно, что продавцы уже не отдают технику и более-менее новую мебель вместе с квартирой, стараясь распродать либо забрать с собой.

За последние годы построили много красивого, более-менее качественного жилья с закрытыми дворами, шикарными детскими площадками, зонами барбекю, повышенным вниманием по безопасности. Всё это будет мотивировать людей, живущих в доме по госпрограмме или в панельке 80-х годов, переезжать туда и брать ипотеку.

При таком соотношении сделок к количеству продаваемого жилья исключается спекуляция от мелких инвесторов, которые купили квартиру на котловане, чтобы заработать, сделали ремонт либо продают в черновой отделке, а таких людей на самом деле очень много. Вот их количество к концу года снизится, они будут выходить из таких проектов и, скорее всего, будут держать деньги на депозитах либо открывать какой-либо бизнес.

Кстати, мы не видим, сколько было переуступок прав требования, так называемых договоров цессии. В перепродаже сейчас несладко, многочисленный ряд застройщиков вводит в эксплуатацию объекты позже заявленных сроков.

В своё время мелкие инвесторы вложились в них из-за низкой цены с надеждой заработать, а спрос снизился. Вот там можно выгодно купить квартиру, но только имея наличные.

Продавцы такого жилья находятся как бы в ловушке: до документов ещё далеко, в ипотеку не продашь, а дешёво отдавать не хочется, ведь время ушло. А кто-то сделал ремонт и обставил мебелью — там вообще катастрофа. То есть, имея на руках 14–16 млн, можно купить новую обставленную однушку, но без документов.

В скором времени, думаю, начнёт понижаться в цене старый фонд (1960–1994 г. п.) в пользу домов 2000— 2015 г. п., но топовые локации сильно не подешевеют. Последний квартал показывает ежемесячное снижение сделок, но тем не менее всё это стабилизируется: 4 000–5 000 сделок для Астаны — хорошая динамика. Если так будет продолжаться, то цены будут стабильными.

На рост цены может повлиять только льготная ипотека, которой сейчас как таковой нет. При этом ценник нового жилья будет повышаться, ведь банки-партнёры застройщиков просто так деньги не дают. Всё будет довольно закономерно: новое жильё — дороже, старое — дешевле.

Рост экономики заявлен в 4 %, в четвёртом квартале средняя зарплата составила 338 тыс. тенге. То есть всё не так уж плохо. Да, ипотека дорогая, но и зарплата выросла. Увидим, что будет дальше, но ждать льготной ипотеки, скорее всего, не стоит, особенно по вторичному жилью.

Совет всем продавцам: следите за своим домом, подъездом, площадкой. В низкой стоимости жилья зачастую большую роль играет именно этот фактор.

Сезонный спад

Ерлан Сундетбаев, руководитель АН Freedom Real Estate, Астана

— Я считаю, что цены ещё будут продолжать падать, поэтому те покупатели, у кого есть возможность, могут переждать. Весна характерна активизацией спроса на рынке, а летом люди предпочитают отдыхать и не заниматься сделками. Поэтому в летний период я ожидаю сезонный спад и просадку по ценам. А вот осенью рынок активизируется: спроса станет больше, и, по моему мнению, цены могут вырасти на 3–5 %.

Что касается ситуации со спросом в марте, то населению очень сложно покупать недвижимость по существующим ипотекам. Некоторые банки запустили ипотеки с более низкими процентами: БЦК — партнёрскую ипотеку, Отбасы банк — «30/70», Фридом Банк — каскадную ипотеку — тем самым активизировали рынок. Возможно, это связано с открытием продаж депозитов в Отбасы банке. То есть на рынке ощущается движение, особенно на первичном, меньше на вторичном. Хотя второму, считаю, нужна поддержка со стороны государства.

Рынок недвижимости в Казахстане и в Астане в частности подошёл к какому-то определённому пику. Сильное влияние на цены оказывает инфляция, обесценивание тенге. Цены в тенге растут, но достаточной зарплаты для покупки жилья у населения нет. Потребительская, покупательская способность падает. Стимулирования государства по доступным ипотекам нет. Можно сказать, что мы вернулись к рабочей реальности без активизации спроса.